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Plus-Value Immobilière : Le Guide Non-Résident 2026
Ce que vous payez à la revente, pourquoi les vendeurs UK et UE paient moins, et comment l’impôt s’efface avec le temps.
Dans Ce Guide
Plus-Value Immobilière : Le Guide Non-Résident 2026
Quelle plus-value les non-résidents paient-ils sur un bien français en 2026 ?
Réponse rapide : Un non-résident qui vend un bien français paie 19 % d’impôt sur le revenu plus 17,2 % de prélèvements sociaux = 36,2 % sur la plus-value nette. Les vendeurs affiliés à la sécurité sociale du UK ou d’un autre État UE/EEE paient à la place un prélèvement de solidarité de 7,5 % (et non 17,2 %), soit un total d’environ 26,5 %. Une surtaxe jusqu’à 6 % vise les plus-values élevées.
La plus-value est le prix de vente moins le coût d’acquisition, avec des forfaits ajoutés (frais d’acquisition, et travaux sous conditions). Selon impots.gouv.fr, les 19 % s’appliquent quel que soit le pays de résidence ; c’est la part sociale qui change. Votre résidence principale en France est exonérée, mais une résidence secondaire Riviera est pleinement concernée—ce guide vise ce cas.
Vérifiez avec votre notaire ou un fiscaliste
Information générale pour vendeurs étrangers, non un conseil fiscal. Les taux, surtaxes et positions conventionnelles sont complexes et évoluent ; un projet budgétaire a évoqué une hausse du prélèvement social pour 2026. Confirmez votre charge exacte avec le notaire et un fiscaliste transfrontalier avant de vendre. Vérifié le 29 juin 2026.
Pourquoi les vendeurs UK et UE paient-ils moins après le Brexit ?
Réponse rapide : Les vendeurs affiliés à la sécurité sociale du UK, de l’UE ou de l’EEE sont exonérés de CSG/CRDS et ne paient que le prélèvement de solidarité de 7,5 %. Leur total est donc d’environ 26,5 % (19 % + 7,5 %) au lieu de 36,2 %.
Cela découle de la jurisprudence européenne interdisant la double cotisation sociale. Malgré la sortie de l’UE en 2021, les résidents UK couverts par la sécurité sociale britannique ont continué de bénéficier de ce taux réduit de 7,5 %, selon l’administration. Les vendeurs hors UE/EEE non couverts par un tel régime—par exemple de nombreux résidents américains—paient les 17,2 % pleins, soit 36,2 % au total.
| Profil vendeur | Impôt revenu | Social | Total* |
|---|---|---|---|
| Affilié UK / UE / EEE | 19 % | 7,5 % | ~26,5 % |
| Hors UE (ex. US) | 19 % | 17,2 % | ~36,2 % |
*Avant surtaxe sur les plus-values élevées et avant abattement pour durée de détention. Une convention fiscale peut encore ajuster le résultat.
Comment l’abattement pour durée de détention réduit-il l’impôt ?
Réponse rapide : La plus-value bénéficie d’un abattement selon la durée de détention : l’impôt sur le revenu de 19 % s’efface après 22 ans, et les prélèvements sociaux après 30 ans. Un bien Riviera détenu longtemps peut donc à terme être vendu sans plus-value.
À partir de la 6e année, l’abattement s’accumule chaque année. Impôt sur le revenu : 6 % par an des années 6 à 21, puis 4 % la 22e année—exonération totale à 22 ans. Prélèvements sociaux : 1,65 % par an des années 6 à 21, 1,6 % la 22e année, puis 9 % par an des années 23 à 30—exonération totale à 30 ans. Les deux calendriers courent en parallèle, d’où le fait qu’une détention de 25 ans est exonérée d’impôt sur le revenu mais doit encore une part sociale. Le barème figure sur service-public.fr.
Quand un non-résident a-t-il besoin d’un représentant fiscal ?
Réponse rapide : Un vendeur résidant hors UE/EEE doit désigner un représentant fiscal accrédité lorsque le prix de vente dépasse 150 000 €. Le représentant garantit la bonne déclaration de la plus-value et facture des honoraires, généralement un faible pourcentage du prix.
Les vendeurs résidant dans l’UE/EEE en sont exonérés. Pour les vendeurs hors UE au-dessus du seuil—fréquent aux niveaux de prix de la Riviera—le notaire mandate un représentant agréé, dont les honoraires (souvent de l’ordre de 0,4–1 % du prix, négociables) constituent un coût de vente supplémentaire. Intégrez-le au calcul du produit net, avec la plus-value elle-même et toute commission d’agence.
Questions Fréquentes
Questions Fréquentes
Oui—la vente de votre résidence principale en France est exonérée. La taxe vise les résidences secondaires et l’investissement locatif. Les biens Riviera de la plupart des acquéreurs internationaux sont des résidences secondaires, donc imposables sur la plus-value.
En général 36,2 % (19 % d’impôt + 17,2 % de social), plus une surtaxe jusqu’à 6 % sur les plus-values élevées, avant abattement pour durée. La fiscalité mondiale américaine s’applique aussi, avec crédit conventionnel—consultez un fiscaliste transfrontalier.
22 ans suppriment l’impôt de 19 % ; 30 ans suppriment les 17,2 % de social. Après 30 ans de détention, la plus-value est totalement exonérée.
Selon l’administration, les résidents UK couverts par la sécurité sociale britannique paient le prélèvement de solidarité de 7,5 % au lieu des 17,2 % de CSG/CRDS, soit un total d’environ 26,5 %. Confirmez votre situation, le traitement pouvant évoluer.
Oui, sous conditions : des travaux d’amélioration justifiés par des entreprises peuvent s’ajouter au prix d’acquisition, ou un forfait de 15 % s’appliquer après 5 ans de détention. Conservez les factures et confirmez l’éligibilité avec le notaire.
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