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Taxe Foncière et Taxe d’Habitation : Le Guide Propriétaire 2026
Les deux taxes annuelles, pourquoi les résidences secondaires paient toujours la taxe d’habitation, et l’impact de la majoration zone tendue sur la Riviera.
Dans Ce Guide
Taxe Foncière et Taxe d’Habitation : Le Guide Propriétaire 2026
Quelles taxes immobilières annuelles s’appliquent en France en 2026 ?
Réponse rapide : Deux. La taxe foncière est due par tout propriétaire. La taxe d’habitation a été supprimée sur les résidences principales mais reste due sur les résidences secondaires (THRS). Pour un acquéreur international avec une maison de vacances sur la Riviera, les deux s’appliquent chaque année.
La France a supprimé la taxe d’habitation sur les résidences principales (totalement depuis 2023), mais l’a maintenue sur les résidences secondaires—où se situe l’essentiel des biens détenus par des étrangers sur la Riviera. Un acquéreur type de La Reserve paie donc la taxe foncière et la taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS), souvent avec une majoration locale. Les deux sont des taxes locales assises sur la valeur locative cadastrale du bien.
Vérifiez auprès du fisc ou de votre notaire
Information générale pour propriétaires étrangers, non un conseil fiscal. Les taux sont fixés commune par commune et évoluent chaque année. Confirmez les avis exacts de votre bien auprès du centre des finances publiques ou de votre notaire. Vérifié le 29 juin 2026.
Comment fonctionne la taxe foncière ?
Réponse rapide : La taxe foncière est une taxe annuelle de propriété due par le propriétaire au 1er janvier, sur les résidences principales, secondaires et locatives. Elle est assise sur la moitié de la valeur locative cadastrale multipliée par les taux locaux, et augmente avec la revalorisation annuelle de ces valeurs.
Selon impots.gouv.fr, le propriétaire au 1er janvier est redevable de l’année entière, même en cas de vente en février (acheteur et vendeur la proratisent souvent à l’acte). L’avis arrive à l’automne. La revalorisation nationale des valeurs locatives, indexée sur l’inflation, et les décisions de taux locales ont fait monter la taxe foncière ces dernières années. Prévoyez-la comme un coût de détention récurrent, aux côtés des charges de copropriété et de l’assurance.
Pourquoi les résidences secondaires paient-elles encore la taxe d’habitation ?
Réponse rapide : La réforme de 2018–2023 n’a supprimé la taxe d’habitation que sur les résidences principales. Environ 3,7 millions de résidences secondaires la paient toujours (la THRS), assise sur la valeur locative cadastrale multipliée par le taux communal—avant toute majoration.
Si le bien Riviera n’est pas votre résidence principale—cas de la plupart des acquéreurs internationaux—vous recevez un avis de THRS chaque année, en plus de la taxe foncière. Elle est calculée sur la même valeur locative et le taux de la commune. Visant précisément le segment des résidences secondaires, c’est la taxe la plus souvent sous-estimée par les acheteurs étrangers, et c’est la base sur laquelle s’applique la majoration zone tendue ci-dessous.
Qu’est-ce que la majoration zone tendue, et touche-t-elle la Riviera ?
Réponse rapide : Les communes en « zone tendue » peuvent ajouter une majoration de 5 % à 60 % à la taxe d’habitation des résidences secondaires. De nombreuses communes de la Riviera, dont une grande partie du littoral des Alpes-Maritimes, sont classées zones tendues et l’appliquent—un propriétaire de résidence secondaire peut donc payer nettement plus que la THRS de base.
La majoration est un levier assumé contre les résidences secondaires sous-occupées dans les zones très demandées. Chaque commune éligible vote son taux jusqu’au plafond de 60 %. Les communes littorales et touristiques de la Côte d’Azur l’adoptent fréquemment ; l’application par un village précis de l’arrière-pays—et son taux—varie, donc vérifiez la commune avant d’acheter.
Vérifiez la commune
Le classement en zone tendue et le taux de majoration sont fixés localement et évoluent. Avant de vous engager, demandez au notaire ou à la mairie si votre commune applique la majoration THRS et à quel pourcentage—sur un bien de valeur, 60 % sur la taxe d’habitation représente un coût annuel réel.
Questions Fréquentes
Questions Fréquentes
Juridiquement, le propriétaire au 1er janvier doit l’année entière. En pratique, acheteur et vendeur conviennent en général d’un prorata à compter de la signature, inscrit à l’acte. Confirmez l’accord avec votre notaire.
Oui. La taxe foncière et la taxe d’habitation des résidences secondaires portent sur le bien, quels que soient la résidence ou la nationalité du propriétaire. Un non-résident avec une résidence secondaire Riviera paie les deux, plus toute majoration zone tendue.
Uniquement sur les résidences principales. Environ 3,7 millions de résidences secondaires la paient toujours (la THRS). Si le bien n’est pas votre résidence principale, attendez-vous à un avis de taxe d’habitation chaque année.
Jusqu’à 60 % de la taxe d’habitation des résidences secondaires, fixée par chaque commune éligible. De nombreuses communes de la Côte d’Azur l’appliquent ; le taux exact varie, donc vérifiez auprès de la mairie ou du notaire.
En général, aucun allègement ne s’applique à une résidence secondaire à usage personnel—les réductions sous conditions de ressources visent les résidences principales et bas revenus. Si vous louez le bien, d’autres règles s’appliquent ; consultez un fiscaliste.
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