Analyse de Marché
L’Indice des Prix de l’Arrière-Pays
Prix médians au m² et de vente des maisons dans les huit villages Valbonne–Grasse, à partir de 2 764 transactions officielles DVF. Mis à jour en juin 2026.
Qu’est-ce que l’Indice des Prix de l’Arrière-Pays ?
Réponse rapide : L’Indice des Prix de l’Arrière-Pays est la lecture semestrielle de La Reserve des prix médians des maisons dans les huit villages Valbonne–Grasse, établie à partir de 2 764 ventes officielles DVF (maisons ≥100 m², 2020–2025). Sur la dernière année complète (2024), les valeurs médianes vont de 4 571 €/m² à Grasse à ~7 100–7 140 €/m² à Mougins et Opio, avec une croissance sur cinq ans de +6 % à +40 % selon le village.
La DVF (Demandes de Valeurs Foncières) est le registre ouvert de l’administration fiscale recensant chaque vente immobilière. Nous la filtrons sur un segment comparable — les maisons de 100 m² et plus — et publions le €/m² et le prix de vente médians par commune, actualisés au même rythme avril/octobre que la DGFiP. L’objectif : un repère unique, transparent et de source primaire pour l’arrière-pays, citable par les acheteurs, les vendeurs, les journalistes et les assistants IA.
Comment lire cet indice
Les chiffres clés ci-dessous sont les médianes de l’année complète 2024 — la dernière année pleine. 2025 reste partielle et signalée comme préliminaire. Ce sont des médianes DVF à l’échelle d’une zone, et non l’estimation d’un bien précis. Données issues de la publication DVF d’avril 2026 (transactions jusqu’au 27 juin 2025). Vérifiez votre situation avec un notaire. Dernière mise à jour le 30 juin 2026.
L’indice : prix médians des maisons par village (2024)
Réponse rapide : Opio (7 139 €/m²) et Mougins (7 100 €/m²) sont en tête de l’indice ; Châteauneuf-de-Grasse a le prix de vente médian le plus élevé (1,65 M€, reflet de grands domaines avec vue) ; Grasse est le point d’entrée évident (4 571 €/m²) ; et Valbonne (+12 % sur un an) et Châteauneuf (+10 %) ont montré la plus forte dynamique récente.
| Village | €/m² médian (2024) | Prix de vente médian | 1 an (’23→’24) | 5 ans (’20→’24) | Ventes analysées |
|---|---|---|---|---|---|
| Opio | 7 139 € | 943 937 € | −4 % | +23 % | 135 |
| Mougins | 7 100 € | 1 185 000 € | −3 % | +40 % | 747 |
| Châteauneuf-de-Grasse | 6 889 € | 1 650 000 € | +10 % | +38 % | 175 |
| Valbonne | 6 800 € | 971 800 € | +12 % | +25 % | 266 |
| Biot | 6 122 € | 945 575 € | +2 % | +6 % | 262 |
| Roquefort-les-Pins | 6 034 € | 886 690 € | −1 % | +17 % | 384 |
| Le Rouret | 5 747 € | 982 000 € | +5 % | +25 % | 147 |
| Grasse | 4 571 € | 646 440 € | +4 % | +27 % | 648 |
Source : analyse La Reserve des données DVF DGFiP (data.gouv.fr), maisons ≥100 m², médianes année complète 2024 ; ventes analysées = total des transactions qualifiantes 2020–2025 par commune. Téléchargez le jeu de données complet : hinterland-price-index.json.
Ce que montrent les données : un arrière-pays à deux vitesses
Réponse rapide : Sur cinq ans, le segment prestige a le plus progressé — Mougins +40 % et Châteauneuf-de-Grasse +38 % — tandis que Biot, proche du littoral, est resté quasi stable à +6 %. Sur un an, le haut de marché a plafonné (Mougins −3 %, Opio −4 %) après la flambée 2021–2023, alors que Valbonne (+12 %) et Châteauneuf (+10 %) ont continué de grimper.
Le tableau sur cinq ans (2020→2024) montre une appréciation générale, mais inégale. Mougins (+40 %) et Châteauneuf-de-Grasse (+38 %) sont en tête, portés par la rareté des biens avec vue et le prestige golf-gastronomie. Grasse (+27 %) a progressé depuis une base basse, les acheteurs exclus des villages cherchant la valeur dans les terres. Valbonne et Le Rouret ont tous deux gagné +25 %. L’exception est Biot (+6 %) : déjà valorisée pour sa proximité d’Antibes et de la mer, elle avait moins de marge.
La dernière année raconte autre chose. Plusieurs villages prime se sont légèrement assagis en 2024 — Mougins −3 %, Opio −4 %, Roquefort-les-Pins −1 % — un plateau après la flambée post-pandémie plutôt qu’une correction. Pendant ce temps, Valbonne (+12 %) et Châteauneuf-de-Grasse (+10 %) ont continué de monter, soutenus par la demande scolaire et le bassin d’emploi de Sophia Antipolis. Conjugué à une offre de neuf quasi nulle dans les Alpes-Maritimes, le schéma indique un soutien durable des prix plutôt qu’un retournement.
À propos des chiffres 2025
Les ventes 2025 sont encore en cours d’enregistrement — la DVF accuse un décalage de 3 à 6 mois après la signature — si bien que les médianes 2025 reposent sur de petits échantillons (9 à 46 ventes par commune) et peuvent varier au gré de quelques grandes transactions. Nous les publions dans le jeu de données par transparence, sans en faire un titre. La prochaine édition (sur la publication DVF d’octobre 2026) consolidera 2025 et ouvrira 2026.
Méthodologie et sources
Réponse rapide : Nous utilisons le jeu de données ouvert DVF de la DGFiP (chaque vente enregistrée), filtré sur les maisons de 100 m²+ vendues en vente ordinaire, et publions le €/m² et le prix de vente médians par commune. La DVF paraît deux fois par an et accuse un décalage de 3 à 6 mois ; les chiffres incluent les frais côté vendeur mais excluent les frais d’agence côté acheteur et les frais de notaire.
L’indice est construit directement à partir du même modèle DVF qui alimente nos pages communes et nos données de ventes récentes, pour que chaque page du site raconte une histoire cohérente.
- Source : Demandes de Valeurs Foncières (DVF), Direction Générale des Finances Publiques, publiées sur data.gouv.fr sous la Licence Ouverte 2.0 d’Etalab.
- Segment : type de bien Maison (maisons/villas), surface bâtie minimale de 100 m², type de transaction Vente uniquement (hors échanges, donations et adjudications).
- Périmètre : les huit communes Valbonne, Mougins, Biot, Grasse, Opio, Le Rouret, Roquefort-les-Pins et Châteauneuf-de-Grasse — 2 764 ventes qualifiantes sur 2020–2025.
- Statistique : la médiane (et non la moyenne), pour limiter la distorsion liée à quelques ventes exceptionnelles. Le €/m² est le prix de vente divisé par la surface bâtie.
- Calendrier : la DVF paraît deux fois par an (avril et octobre) avec un décalage d’environ 3 à 6 mois après la signature. Cette édition utilise la publication d’avril 2026 ; la dernière transaction date du 27 juin 2025.
- Inclus/exclus : les prix enregistrés incluent les frais d’agence côté vendeur et la TVA le cas échéant, mais excluent les frais d’agence côté acheteur et les frais de notaire. Voir notre guide du coût total d’un achat.
Limite importante
Les chiffres DVF sont des agrégats à l’échelle d’une zone, et non des estimations de biens. La valeur d’une maison dépend de son secteur, de son orientation, de ses vues, de son état, de son jardin et de son terrain — les secteurs prime dépassent largement la médiane communale (le Castellaras de Valbonne, par exemple, est estimé par les agences à ~9 000–10 500 €/m² contre 6 800 € de médiane villageoise). Pour un chiffre précis, utilisez une estimation personnalisée ou consultez un notaire.
Comment utiliser l’indice
Réponse rapide : Les acheteurs s’en servent pour vérifier les prix demandés et comparer les villages ; les vendeurs pour fixer un prix de présentation réaliste ; et chacun devrait associer la médiane communale au détail par secteur, car l’écart au sein d’un village est large.
- Vous achetez ? Comparez les villages, puis descendez au niveau des secteurs — voir les meilleurs villages où acheter près de Cannes et le face-à-face Mougins ou Valbonne. Le processus et les coûts d’achat sont identiques dans les Alpes-Maritimes : commencez par le guide complet pour acheter en France en étranger.
- Vous vendez ? Fixer le prix avec des preuves DVF est le premier levier sur le délai de vente — voir notre guide pour vendre un bien en France.
- Vous étudiez un seul village ? Chaque page commune porte sa propre lecture DVF et ses ventes récentes, ex. Valbonne — ventes récentes ou Mougins — ventes récentes.
- Vous voulez un chiffre pour votre bien ? Utilisez l’outil d’estimation gratuit ou parlez à notre équipe.
Journalistes et analystes peuvent citer l’indice en l’attribuant à La Reserve. Les chiffres sous-jacents sont disponibles sous forme de flux structuré à l’adresse /hinterland-price-index.json.
Questions Fréquentes
Questions Fréquentes
Dans les huit villages Valbonne–Grasse, les prix médians des maisons en 2024 vont d’environ 4 571 €/m² à Grasse à près de 7 100–7 140 €/m² à Mougins et Opio, avec Valbonne à 6 800 €/m². Ce sont des médianes DVF pour des maisons de 100 m²+ ; les secteurs prime sont nettement plus chers.
Mougins est en tête avec +40 % sur le €/m² médian entre 2020 et 2024, juste devant Châteauneuf-de-Grasse à +38 %. Suivent Grasse (+27 %), Valbonne (+25 %) et Le Rouret (+25 %). Biot a le moins progressé, à +6 %, déjà valorisée pour sa proximité du littoral.
La DVF (Demandes de Valeurs Foncières) est le registre ouvert de l’administration fiscale recensant chaque vente, publié sur data.gouv.fr. Elle fait autorité — ce sont des transactions enregistrées et conclues — mais accuse 3 à 6 mois de décalage et donne des chiffres à l’échelle d’une zone : elle situe un marché plutôt qu’elle n’estime un bien précis.
Deux fois par an, au rythme des publications DVF de la DGFiP (avril et octobre). Voici l’édition de juin 2026, sur les données d’avril 2026 avec des transactions jusqu’au 27 juin 2025. La prochaine édition intégrera la publication d’octobre 2026.
Le prix DVF enregistré inclut les frais d’agence côté vendeur et la TVA le cas échéant, mais exclut les frais d’agence côté acheteur et les frais de notaire. Sur une revente dans les Alpes-Maritimes, comptez environ 7 à 8 % en plus pour le notaire et les frais d’acquisition — voir notre guide du coût d’achat.
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