Les meilleurs quartiers de Mougins : guide d’achat secteur par secteur

Le Vieux Mougins est bâti en spirale autour de la colline, comme une coquille d’escargot, en s’enroulant depuis le clocher au sommet. Des ruelles étroites, parfois à peine assez larges pour que deux personnes se croisent, débouchent soudain sur de petites places avec fontaines et terrasses de restaurants. Le soir, les terrasses se remplissent.

Vivre ici, c’est vivre au-dessus ou à côté de restaurants, de galeries et de boutiques d’artisans. Les biens sont surtout des appartements et des maisons de village, en général de 60 à 150 m², dans des bâtiments du quinzième au dix-huitième siècle. Les murs de pierre sont épais et certains plafonds sont voûtés. Le stationnement est le plus souvent collectif et situé hors du cœur piéton : prévoyez une courte marche avec vos courses.

Ce que vous paierez

Les biens du centre du village sont rares, et le caractère fait le prix. La DVF enregistre seulement trois ventes de maisons de 1 M€ et plus dans le village sur 2021–2025 : trop peu pour publier un chiffre. La médiane de Mougins sur la même période est de 8 636 €/m². Les maisons de village à rénover, celles qui demandent une cuisine neuve, une électricité refaite et un acheteur qui se projette, se présentent de temps en temps. Un appartement de deux chambres entièrement rénové avec terrasse sur la vallée se vend entre 450 000 € et 600 000 €. Des maisons de village de trois chambres avec toit-terrasse se présentent de temps en temps entre 700 000 € et 1,2 million €.

À qui cela convient

Aux couples et retraités qui veulent tout faire à pied. Aux gourmets qui préfèrent rentrer à pied après le dîner plutôt que de prendre la voiture. Aux investisseurs intéressés par la location courte durée, car Cannes est proche et la demande est forte pendant le Festival, le MIPIM et l’été. Le village convient moins aux familles avec de jeunes enfants qui ont besoin d’un jardin, ou à ceux qui doivent garer une grande voiture devant leur porte.

C’est Mougins sous son jour le plus prestigieux et le plus discret. La route de Notre-Dame-de-Vie monte vers l’est depuis le village à travers une forêt dense, en passant devant la chapelle où le domaine de Picasso se tient derrière de hauts murs. Les biens y sont importants : des villas individuelles sur des terrains de 2 000 à 10 000 m², derrière des portails électriques et de grands pins, chênes et cyprès. Le parc naturel départemental de la Valmasque borde le secteur au sud et à l’est et forme une ceinture verte protégée de la construction.

L’Étang de Fontmerle, couvert de lotus en été, se trouve à la limite sud du secteur, et des sentiers traversent la forêt jusqu’à Valbonne.

Ce que vous paierez

Les ventes enregistrées donnent au secteur un chiffre propre. La DVF enregistre 17 ventes de maisons de 1 M€ et plus dans le lieu-dit Notre-Dame-de-Vie sur 2021–2025, pour une médiane de 7 109 €/m², bien en dessous de la médiane de Mougins sur la même période (8 636 €/m²). La vente médiane de cet échantillon s’établit à 1,4 M€. Les terrains sont grands, et les biens avec vue panoramique sur la mer, piscine chauffée et maison d’amis vont bien au-delà.

À qui cela convient

Aux acheteurs qui placent l’espace, l’intimité et le prestige en premier. Nous y voyons beaucoup de familles britanniques et scandinaves, souvent avec des enfants à Mougins British International School ou au CIV, qui veulent un grand jardin et une vie à la campagne tout en restant à dix minutes d’une grande table. Les résidents à temps partiel qui arrivent de Londres, Genève ou Paris pour de longs week-ends apprécient aussi ce secteur. Ils veulent une maison qui ressemble à un refuge, pas à un pavillon de banlieue avec piscine.

À l’est du village, le paysage s’ouvre. Les Bréguières et Font de l’Orme sont les secteurs de Mougins les plus proches de Sophia Antipolis, et le caractère change en conséquence. Les rues sont plus larges. Les maisons sont plus récentes, beaucoup construites dans les années 1980 et 1990 au rythme de l’essor du parc technologique. On y trouve des villas individuelles, de petits lotissements et, ici ou là, une ancienne bastide provençale antérieure à cette croissance.

L’essentiel des équipements pratiques de Mougins se trouve ici. La Mougins British International School est dans le secteur de Font de l’Orme, tout comme la Clinique de l’Espérance. On y trouve aussi des courts de tennis, un gymnase, un stade de football et l’école primaire Devens. Le Cannes Mougins Golf Country Club, l’un des deux parcours de championnat, borde le secteur au sud, contre le parc de la Valmasque.

Ce que vous paierez

La DVF enregistre une seule vente de maison de 1 M€ et plus dans les lieux-dits des Bréguières sur 2021–2025 : trop peu pour publier un chiffre. La médiane de Mougins sur la même période est de 8 636 €/m². Une villa de trois chambres avec piscine et 1 000 m² de jardin coûte en général entre 650 000 € et 1,1 million d’euros, selon la taille du terrain et l’état. On trouve aussi des appartements en petite résidence. Pour une famille disposant de 500 000 € à 800 000 €, c’est ici que l’espace, les écoles et le trajet s’accordent le mieux.

À qui cela convient

Aux familles dont les enfants vont à Mougins British International School ou entrent au CIV. Aux professionnels de la tech qui travaillent à Sophia Antipolis : le trajet prend cinq à dix minutes, souvent par de petites routes tranquilles plutôt que par l’autoroute. À tous ceux qui ont besoin d’une maison de famille pratique, avec jardin, piscine et belles pièces, plutôt que de poutres anciennes et de charme villageois. C’est fonctionnel plus que pittoresque, mais la vie quotidienne y est agréable.

Tournamy et Val de Mougins se trouvent dans la vallée sous le vieux village, de part et d’autre de la Route de Grasse. Si le village médiéval est l’âme de Mougins, c’est ici que la commune fait ses courses. Supermarchés, banques, bureau de poste, pharmacies, restaurants et petits commerces bordent la route principale. On trouve ici une vraie rue commerçante, modeste, que le village lui-même (presque entièrement occupé par des restaurants et des galeries) n’offre pas.

La plupart des biens du secteur sont des appartements. Des immeubles de moyenne hauteur des années 1970 aux années 2000 proposent des deux et trois chambres, souvent avec balcon et piscine commune. Quelques programmes plus récents, de petites résidences de huit à vingt logements, offrent des finitions plus contemporaines et une meilleure performance énergétique. Une poignée de villas occupent les pentes au-dessus de la route principale, entre l’appartement et la villa à part entière.

Ce que vous paierez

La plupart des biens sont des appartements, que nos chiffres DVF (maisons seulement) ne couvrent pas, et le Val de Mougins n’a pas de limite officielle propre : nous ne publions donc pas de chiffre pour ce secteur. Les deux chambres bien entretenus se vendent entre 220 000 € et 350 000 €. Les trois chambres avec piscine commune et parking coûtent en général entre 350 000 € et 500 000 €. Les villas sur la colline au-dessus de Tournamy, avec vue plongeante vers Cannes, coûtent plus cher.

À qui cela convient

Aux primo-accédants sur la Riviera qui veulent se faire une idée. Aux couples qui cherchent un appartement facile à fermer pour les vacances et la location. Aux professionnels qui n’ont pas besoin d’une grande maison mais préfèrent vivre à Mougins plutôt qu’à Cannes. C’est aussi une bonne option pour les retraités qui préfèrent un ascenseur et un jardin commun à l’entretien d’une villa et d’une piscine. Avoir les commerces du quotidien à deux pas est un vrai avantage, que les secteurs plus glamour n’ont pas.

Au sud du village et de Tournamy, Mougins descend vers Cannes et Le Cannet. Cabrières, Aubarède et Campelières forment une ceinture résidentielle à l’identité moins marquée que le village ou Notre-Dame-de-Vie. L’ambiance y est plus périurbaine, avec des routes plus larges, de plus grands terrains et plus de calme.

Cabrières a vu quelques constructions au cours de la dernière décennie. Plusieurs résidences fermées y sont sorties de terre, avec des villas modernes, piscines et garages, en petits ensembles sécurisés de six à douze maisons. Aubarède compte plutôt d’anciennes maisons provençales sur de grands terrains, le genre de biens où le jardin a de vieux oliviers et où la piscine est à refaire, mais où la structure est saine. Campelières, au plus près du Cannet, est un peu plus urbain, avec de meilleures liaisons en bus et un accès plus facile à la zone commerciale de Cannes.

Ce que vous paierez

Nous ne publions pas de chiffre DVF pour ces secteurs : aucun ne fait partie des secteurs que nous cartographions. Une villa de quatre chambres avec piscine sur 1 500 m² de terrain coûte environ 750 000 € à 1,2 million d’euros, le bas de la fourchette correspondant aux biens à rénover. Les villas neuves en lotissement fermé coûtent plus cher, pour des finitions modernes et les normes énergétiques actuelles.

À qui cela convient

Aux acheteurs qui veulent vivre à Mougins mais dont le quotidien les attire vers Cannes, pour le travail, les courses ou les amis. Aux familles qui ont besoin d’une maison et d’un jardin plus grands. Les secteurs sud conviennent aussi à ceux qui voyagent souvent : l’A8 est proche, et la gare TGV de Cannes est à quinze minutes.

Le tableau ci-dessous donne la médiane DVF de chaque secteur que nous cartographions (maisons vendues 1 M€ et plus, 2021–2025, publiée seulement à partir de cinq ventes) à côté des budgets que nous observons sur le terrain en mars 2026. Chaque bien se place au-dessus ou en dessous selon son état, sa vue et la taille du terrain.

Pour situer : DVF a enregistré en 2025 une médiane de 10 073 €/m² pour les maisons vendues 1 M€ et plus, soit +14 % sur 2024 et +33 % sur 2021 (7 556 €/m²). Depuis 2022, la médiane annuelle évolue entre 8 215 € et 10 073 €/m², sur 68 à 95 ventes par an : le mouvement d’une seule année compte moins que la tendance depuis 2021.

En 2025, DVF a enregistré 73 ventes de maisons vendues 1 M€ et plus à Mougins, contre 68 en 2024. Les villas à vendre sont rares, et les biens du village et de Notre-Dame-de-Vie se vendent souvent par des réseaux privés avant d’arriver sur le marché.

Mougins compte deux parcours de 18 trous sur son territoire. Dans l’arrière-pays, seule Grasse en a autant, avec Saint-Donat et le Grasse Country Club. Pour beaucoup d’acheteurs, notamment britanniques, scandinaves et du Benelux, le golf est la raison principale qui fait entrer Mougins dans leur sélection.

Royal Mougins Golf Club

Dessiné par l’architecte américain Robert von Hagge et ouvert en 1993, Royal Mougins est un parcours de 18 trous, par 71, de 6 004 mètres à travers une pinède provençale. Le club est surtout réservé aux membres, mais les non-membres jouent en formule « Member for a Day » : 190 € avec voiturette en haute saison, 110 € sans voiturette en basse saison, dans la limite de dix parties par visiteur et par an. Le resort compte 29 chambres, un spa Cinq Mondes, une piscine et un restaurant. La partie du samedi matin s’y termine souvent en long déjeuner sur la terrasse.

Golf Country Club de Cannes Mougins

Imaginé en 1923 et ouvert en 1927, c’est l’un des plus anciens clubs de golf de France. Le parcours, long de plus de 6 200 mètres, longe le parc naturel de la Valmasque, et de grands pins parasols bordent chaque fairway. C’est un club privé. L’adhésion est sélective et il y a en général une liste d’attente. Le club a accueilli des épreuves du Tour européen.

Qu’une vue sur le golf ajoute ou non au prix dépend de la parcelle, de la vue et du bruit du parcours : comparez les ventes récentes sur le même chemin. Nous avons consacré un guide à part à l’achat près d’un golf, avec les points pratiques à vérifier.

La réputation gastronomique de Mougins est plus qu’un slogan. Elle se vit au quotidien. Le village compte une vingtaine de restaurants à moins de cinq minutes à pied de la fontaine centrale, un nombre rare pour une commune d’environ 20 000 habitants. Vous prenez un croque-monsieur à 15 € en terrasse, et trois portes plus loin un chef sert un menu dégustation complet.

Les tables étoilées

Le guide Michelin actuel recense deux restaurants au village, La Place de Mougins et Bohème, mais aucune table étoilée. La Place de Mougins, sur la place principale du village, est la plus connue : le chef Denis Fétisson y travaille les produits de la région avec créativité. La table deux étoiles la plus proche, La Villa Archange, se trouve au Cannet, la commune voisine. Ce ne sont pas des tables isolées que l’on rejoint après une heure de route. Elles sont dans le village où vous vivez, et les habitués les fréquentent comme les Parisiens leur bistrot de quartier : souvent et sans façons.

Au-delà des étoiles

Le vrai plaisir est dans les adresses du quotidien. L’Amandier, avec sa terrasse sur la vallée, sert une cuisine provençale franche à prix raisonnables. Le Manoir de l’Étang, dans un jardin au bord d’un petit lac, est le genre de restaurant où l’on perd la notion du temps. Le marché du week-end sur le Cours des Arts (samedi et dimanche matin) réunit fromages locaux, olives, charcuterie et produits de saison (asperges blanches au printemps, fleurs de courgette en été, truffes noires en hiver), de quoi faire de la cuisine à la maison un plaisir plutôt qu’une corvée.

Nous disons la même chose à chaque acheteur : venez pour une visite un samedi ou un dimanche matin, parcourez le marché, déjeunez au village, et vous saurez si Mougins est votre place.

Pour beaucoup de familles internationales, l’école décide du lieu d’achat. Autour de Mougins, l’offre couvre les cursus britannique, français et international, dans la commune ou à courte distance.

Mougins British International School

Fondée en 1964, la Mougins British International School, nom sous lequel elle a longtemps été connue, enseigne le cursus national anglais de 3 à 18 ans, jusqu’aux examens IGCSE et A-level. Elle se trouve dans le secteur de Font de l’Orme, sur un campus verdoyant et paysager, avec des salles de classe conçues pour l’enseignement, des équipements sportifs et une terrasse de cantine en plein air. Ses élèves viennent de plus de 55 nationalités. Les admissions se font en continu : une famille qui arrive en cours d’année s’inscrit à tout moment. Pour 2026-2027, les frais annuels vont de 15 960 € (Nursery et Reception) à 25 600 € (Years 10 à 13). L’école est à 15 minutes de Cannes et 30 minutes de Nice, les familles viennent donc d’un large secteur, mais la plupart habitent Mougins même ou Valbonne, la commune voisine.

Campus international de Valbonne (CIV)

À quinze minutes à l’est, à Sophia Antipolis, le CIV est un établissement public avec internat qui prépare le Baccalauréat français international (BFI) dans six sections : américaine, allemande, chinoise, espagnole, italienne et russophone. L’entrée en section est sélective. Les familles qui visent le CIV s’installent souvent dans les secteurs est de Mougins, Les Bréguières ou Font de l’Orme, pour le trajet le plus court.

Écoles publiques françaises

Mougins compte plusieurs écoles primaires publiques. Pour le secondaire, le Collège les Campelières dessert la commune. Beaucoup de familles internationales passent par le public pour le primaire avant de rejoindre Mougins British International School ou le CIV pour le secondaire.

À Mougins, la voiture est indispensable. Les transports en commun existent (le réseau Palm Bus dessert Mougins et la relie à Cannes et au Cannet), mais les bus sont peu fréquents, et le relief réserve le vélo comme moyen de transport principal aux plus motivés. Prévoyez une voiture par adulte qui fait la navette.

Les liaisons routières, elles, sont excellentes. L’A8 s’emprunte depuis le sud de la commune et met l’aéroport de Nice à environ 25 minutes (selon le trafic, car le tronçon entre Antibes et Nice ajoute 15 minutes aux heures de pointe). Le centre de Cannes est à 12–15 minutes. Sophia Antipolis est à 5–10 minutes des secteurs est. Grasse est à 15 minutes au nord. La gare TGV de Cannes, reliée à Paris Gare de Lyon en un peu plus de cinq heures, est à 15 minutes en voiture.

Un conseil que nous donnons toujours : faites le trajet de l’école avant de choisir un secteur. La circulation entre Mougins et Sophia Antipolis est fluide, mais la Route de Grasse vers Cannes sature entre 8 h et 9 h. Si votre journée commence par une dépose à l’école puis un trajet vers Cannes, les secteurs sud vous font gagner 10 à 15 minutes par trajet par rapport au village ou aux Bréguières.

Sources

Sources utilisées dans cet article :

• DVF (Demandes de Valeurs Foncières), data.gouv.fr pour les prix et volumes de transactions.
• Statistiques INSEE de Mougins (commune 06085) pour le contexte démographique et économique.
• Notaires de France pour les commentaires de marché trimestriels et régionaux.
• Mairie de Mougins pour les références patrimoniales, urbanistiques et locales.
• ADEME pour la réglementation de la performance énergétique (DPE).

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