Acheter avec un mandat de recherche : fonctionnement et économies (2026)

En France, aucune agence immobilière n’agit pour le compte d’un client sans mandat écrit. L’article 6 de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 impose que toute convention passée avec une agence soit rédigée par écrit et précise les conditions de détermination de la rémunération ainsi que la partie qui en a la charge. L’article 72 du décret du 20 juillet 1972 ajoute que l’agence doit détenir ce mandat avant de négocier ou de s’engager pour le compte de quiconque, et que chaque mandat est inscrit, par ordre chronologique, au registre des mandats de l’agence.

Le vendeur signe un mandat de vente. L’acquéreur signe un mandat de recherche. Celui-ci décrit le bien recherché (type, villages, budget, critères sur lesquels vous ne transigerez pas), fixe la durée du mandat, indique le montant des honoraires et précise qu’ils sont à votre charge. Votre exemplaire porte son numéro d’inscription au registre.

Certains mandats de recherche sont exclusifs. La clause d’exclusivité doit alors figurer en caractères très apparents et, passé un délai de trois mois, chaque partie peut y mettre fin à tout moment avec un préavis de quinze jours, par lettre recommandée avec avis de réception (article 78 du décret).

Le mandat doit exister avant que l’agence n’agisse pour vous. La DGCCRF le dit sans détour : l’agent immobilier doit détenir un mandat écrit préalablement à tout acte d’entremise ou de négociation. Un mandat signé après qu’une agence vous a fait visiter un bien ne couvre pas ce bien rétroactivement.

L’ordre compte donc. Signez d’abord le mandat de recherche, puis organisez les visites. Il ne peut pas être mis en place une fois que vous avez trouvé le bien que vous souhaitez acheter. Si vous préparez un premier séjour pour visiter des maisons à Valbonne, Mougins ou Grasse, contactez-nous avant de partir : nous signons le mandat ensemble avant la première visite.

Avec un mandat de recherche, les honoraires d’agence sont à votre charge. Pour les maisons et les appartements, ils s’élèvent à 6 % TTC, le taux affiché sur notre page Honoraires. Rien n’est dû à la signature du mandat, ni lors des visites, ni au moment de l’offre.

L’article 6 de la loi Hoguet interdit à l’agence d’exiger ou d’accepter la moindre somme avant que l’opération ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties. L’article 73 du décret précise ensuite que l’agence perçoit ses honoraires une fois l’opération constatée par acte authentique. Concrètement, le notaire règle les honoraires sur les fonds que vous versez pour la signature, le jour où vous signez l’acte et recevez les clés.

Lorsque le compromis comporte des conditions suspensives, comme l’obtention de votre prêt, la vente n’est considérée comme conclue qu’une fois ces conditions réalisées (article 74 du décret). Les honoraires suivent la vente conclue.

L’article 73 du décret impose que le montant des honoraires et la partie qui en a la charge figurent dans l’engagement des parties. Avec un mandat de recherche, le compromis de vente puis l’acte authentique mentionnent le prix convenu avec le vendeur, c’est-à-dire le prix net vendeur, puis, sur une ligne distincte, les honoraires d’agence, payables par vous à la signature. Les deux montants reprennent ceux du mandat.

La même règle se retrouve dans les annonces. Lorsque l’acquéreur paie les honoraires, l’arrêté du 10 janvier 2017 impose d’indiquer le prix honoraires inclus et hors honoraires, ainsi que le montant TTC des honoraires en pourcentage du prix hors honoraires, précédé de la mention « Honoraires : ». Lorsque le vendeur les paie, l’annonce indique le prix de vente et précise que les honoraires sont à sa charge.

Pour l’achat d’un bien ancien, le notaire perçoit les droits de mutation sur le prix inscrit dans l’acte, augmenté des charges qui s’y ajoutent. Pour les Alpes-Maritimes, le tableau de la DGFiP applicable au 1er juin 2026 fixe le taux départemental à 4,50 %. Avec la taxe communale de 1,20 % et le prélèvement de 2,37 % pour frais d’assiette et de recouvrement sur la part départementale, le total atteint 5,80665 %, que les notaires arrondissent à 5,81 %. La plupart des départements sont passés à 5 %, soit environ 6,32 % au total. Les Alpes-Maritimes ont conservé 4,50 %.

Reste à savoir si les honoraires d’agence entrent dans cette assiette. L’administration fiscale tranche la question dans sa doctrine officielle, le BOFiP BOI-ENR-DMTOI-10-10-20-20, au paragraphe 30 : la commission versée à l’intermédiaire n’entre pas dans l’assiette des droits de mutation lorsque le mandat précise qu’elle est à la charge de l’acquéreur, que le mandant soit le vendeur ou l’acquéreur. Le paragraphe 40 traite le cas inverse. Des honoraires mis contractuellement à la charge du vendeur, mais réglés à sa place par l’acquéreur, constituent une charge augmentative du prix, soumise aux droits.

Le mandat de recherche met les honoraires à votre charge dès le premier jour, par écrit. L’acte mentionne alors un prix net vendeur et des honoraires distincts payables par vous, et les droits ne portent que sur le prix net.

Les émoluments du notaire suivent la même assiette. L’article A444-91 du Code de commerce fixe l’émolument d’une vente en pourcentage du prix, par tranches : 3,870 % jusqu’à 6 500 €, 1,596 % de 6 500 à 17 000 €, 1,064 % de 17 000 à 60 000 € et 0,799 % au-delà, hors TVA à 20 %. L’arrêté du 25 février 2026 a reconduit ce barème jusqu’au 29 février 2028. Chaque euro d’honoraires laissé hors du prix économise 0,799 % plus la TVA, soit environ 0,96 %, au taux plein du barème et avant toute remise que le notaire pratique sur la part du prix supérieure à 100 000 €.

Les trois exemples ci-dessous retiennent des honoraires de 6 % du prix net vendeur et le taux arrondi de 5,81 %. Dans chaque cas, le bien est le même et le vendeur reçoit le même prix net. Seule la place des honoraires change.

Prenons le bien à 2 000 000 €. Si les honoraires sont inclus dans le prix du vendeur, l’acte mentionne 2 120 000 € et les droits s’élèvent à 123 172 €. Si les honoraires sont à votre charge au titre d’un mandat de recherche, l’acte mentionne 2 000 000 €, les 120 000 € d’honoraires figurent sur une ligne distincte et les droits s’élèvent à 116 200 €. Dans les deux cas, vous payez 2 120 000 € pour le bien et les honoraires. L’impôt baisse de 6 972 €.

Les émoluments du notaire ajoutent une économie plus modeste. À 0,799 % plus la TVA sur les honoraires sortis du prix, elle représente environ 575 € pour 1 000 000 €, 1 151 € pour 2 000 000 € et 1 726 € pour 3 000 000 €, au taux plein du barème. Votre notaire confirme les montants exacts dans le décompte prévisionnel qu’il vous adresse avant la signature.

Exprimée en taux, l’économie vaut 5,81 % des honoraires sur les droits, plus environ 0,96 % des honoraires sur les émoluments. Avec des honoraires de 6 %, l’économie sur les seuls droits représente environ 0,35 % du prix net.

L’économie est la partie qui se chiffre. Le mandat fixe aussi le camp de votre conseiller : avec un mandat de recherche, votre conseiller La Reserve est votre représentant dès la première visite.

• À vos côtés. Votre conseiller recherche, sélectionne et négocie le prix et les conditions pour votre compte.
• Tous les biens du marché. Votre conseiller a accès à chaque bien en vente qui correspond à votre recherche, quelle que soit l’agence qui le propose.
• Des biens hors marché. Notre Private Collection et des biens vendus en toute discrétion, sans publicité.
• Un seul interlocuteur. Un seul conseiller organise toutes vos visites. Plus besoin de passer d’agence en agence et de caler les visites une par une.
• Un conseil à chaque étape. Diagnostics, urbanisme, SPANC, votre banque et le notaire, suivis jusqu’à l’acte.
• Moins de droits de mutation. Les honoraires restent hors du prix inscrit dans l’acte : les droits ne portent que sur le prix net vendeur.

L’achat suit ensuite les étapes de notre guide de l’offre aux clés : l’offre, le compromis, le délai de rétractation de dix jours, puis l’acte authentique deux à trois mois plus tard.

Votre mandat de recherche couvre tous les biens qui correspondent à votre recherche, y compris ceux que La Reserve propose à la vente. Quel que soit le bien choisi, votre conseiller reste votre représentant pour l’achat. Le compromis et l’acte indiquent le montant des honoraires et la partie qui en a la charge, comme l’exige l’article 73 du décret, et les honoraires sont payés une seule fois, à la signature de l’acte.

Chaque bien que nous proposons affiche dans son annonce ses honoraires et qui les paie, comme la réglementation l’impose à toute annonce. Votre conseiller vous présente ces chiffres avant votre offre : vous connaissez le prix inscrit dans l’acte et le montant des droits avant de signer quoi que ce soit.

Trois étapes, dans cet ordre.

1. Parlez à un conseiller avant votre première visite, via notre page Contact. Indiquez-nous les villages, le type de bien, votre budget et votre calendrier.
2. Signez le mandat de recherche. Il reprend votre recherche, la durée du mandat, les honoraires de 6 % TTC et le fait qu’ils sont à votre charge, payables à l’acte.
3. Visitez, faites votre offre et signez le compromis avec votre conseiller à vos côtés. Le notaire calcule les droits sur le prix net et règle les honoraires lors de la signature de l’acte.

Pour l’ensemble des frais d’un achat, lisez nos guides sur les frais de notaire et sur le coût d’un achat en France. Notre barème et les conditions du mandat de recherche figurent sur la page Honoraires.

Nous ne percevons aucune commission d’apport de la part des banques, des courtiers, des diagnostiqueurs ou des constructeurs. Les honoraires du mandat sont la seule somme que vous nous versez.

Exemple chiffré à 1 500 000 €

Prenons un bien pour lequel vous déboursez 1 500 000 € au total, honoraires compris. Les honoraires sont de 90 000 € TTC et le prix net vendeur de 1 410 000 €. Les droits de mutation des Alpes-Maritimes sont de 5,81 % (taux départemental de 4,50 %, plus la taxe communale et les frais d’assiette).

Vous payez 1 500 000 € pour le bien et les honoraires dans les deux cas. Avec les honoraires sur leur propre ligne, les droits baissent de 5 229 €. Les émoluments du notaire ajoutent une économie plus modeste sur les 90 000 € tenus hors du prix, environ 863 € au taux plein du barème de 0,799 % plus TVA. Votre notaire confirme les chiffres exacts dans le décompte envoyé avant la signature. Notre barème complet figure sur la page Honoraires.

Les règles et les taux de ce guide reposent sur les sources primaires suivantes, vérifiées le 20 octobre 2026 :

• Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (loi Hoguet), article 6, Légifrance : mandat écrit, rémunération et partie qui en a la charge, aucune somme avant la conclusion de l’opération.
• Décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, Légifrance : articles 72 (mandat détenu avant toute négociation, registre des mandats), 73 (honoraires et partie qui en a la charge dans l’engagement des parties, honoraires perçus une fois l’opération constatée par acte authentique), 74 (conditions suspensives) et 78 (clauses d’exclusivité).
• Arrêté du 10 janvier 2017, Légifrance : affichage des honoraires et de la partie qui les paie.
• BOFiP BOI-ENR-DMTOI-10-10-20-20, paragraphes 30 et 40 : des honoraires que le mandat met à la charge de l’acquéreur n’entrent pas dans l’assiette des droits de mutation.
• DGFiP, taux des droits d’enregistrement applicables au 1er juin 2026 : Alpes-Maritimes à 4,50 %.
• Code de commerce, articles A444-53 et A444-91, Légifrance : émoluments du notaire pour une vente, barème applicable jusqu’au 29 février 2028.
• DGCCRF, les règles qui encadrent la profession d’agent immobilier : mandat détenu avant tout acte d’entremise ou de négociation, honoraires versés après l’acte.

Publié par La Reserve Research. Gouvernance éditoriale et politique de corrections : normes éditoriales. Corrections : contact@lareserve.co.