Combien coûtent les frais de notaire en France en 2026 ?
Réponse rapide : Sur un bien ancien, les frais de notaire représentent environ 7 % du prix dans les Alpes-Maritimes (taux de mutation de 4,50 % maintenu). Dans le neuf (VEFA), ils tombent à environ 2 à 3 %. Le pourcentage baisse sur les biens chers, car le barème propre du notaire est dégressif. Pour une villa à 1,5 M€ dans les Alpes-Maritimes, comptez environ 7,0 %, soit près de 105 000 €.
« Frais de notaire » est une appellation trompeuse. Le notaire ne garde qu’environ un dixième de la somme. Le Conseil supérieur du notariat la décompose ainsi : environ huit dixièmes de taxes, un dixième de débours et un dixième de rémunération réglementée du notaire (notaires.fr, mis à jour le 19 mars 2026). L’essentiel de ce que vous payez correspond aux droits de mutation, perçus pour l’État et les collectivités.
Ces frais s’ajoutent au prix d’achat, et la plupart des prêts aux non-résidents ne les financent pas : prévoyez-les sur vos fonds propres. Deux réformes fixent les chiffres de 2026. La première est la hausse des droits de mutation d’avril 2025, adoptée par la plupart des départements (pas tous). La seconde est le barème réglementé du notaire, renouvelé par un arrêté publié le 28 février 2026. Nous détaillons chacune ci-dessous, avec un exemple chiffré pour un achat dans l’arrière-pays.
Vérifiez avant de signer
Ce guide est une information générale pour les acquéreurs étrangers, pas un conseil fiscal ou juridique. Les taux évoluent et dépendent du bien, du département et de votre situation. Confirmez le montant exact avec le notaire chargé de votre achat avant de vous engager. Chiffres vérifiés le 29 juin 2026.
Que comprennent les frais de notaire ?
Le total comprend quatre parts : les droits de mutation (DMTO, de loin la plus grosse), les émoluments réglementés du notaire, les débours (recherches et documents) et la contribution de sécurité immobilière (CSI) de 0,10 % du prix.
Il faut séparer chaque élément pour voir où va l’argent, et où il reste un peu de marge pour le réduire :
| Composante | De quoi s’agit-il | Bénéficiaire |
|---|---|---|
| Droits de mutation (DMTO) | Taxe de mutation : un taux départemental + un taux communal de 1,20 % + des frais d’assiette de l’État | Département, commune, État |
| Émoluments du notaire | La rémunération réglementée, fixée par un barème national dégressif + TVA 20 % | Le notaire |
| Débours | Sommes avancées pour le cadastre, le géomètre, la publicité foncière et les documents | Tiers |
| Contribution de sécurité immobilière (CSI) | 0,10 % du prix, pour la publication de l’acte au service de la publicité foncière | État |
Les taxes pèsent le plus. Sur un bien ancien classique, le DMTO à lui seul représente environ 5,8 à 6,3 % du prix. Le pourcentage affiché est donc surtout de l’impôt, pas la rémunération du notaire. Selon impots.gouv.fr, la CSI s’élève à 0,10 % du prix de vente.
Quels sont les droits de mutation (DMTO) en 2026, et les Alpes-Maritimes les ont-elles augmentés ?
La loi de finances 2025 a permis aux départements de relever le taux départemental de DMTO de 4,50 % à 5,00 % entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028. La plupart l’ont fait. Les Alpes-Maritimes ne l’ont pas fait. Le taux y reste à 4,50 %, soit un droit de mutation total d’environ 5,81 %, un peu en dessous du Var et des Bouches-du-Rhône voisins.
L’article 116 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 a créé l’article 1594 F septies du CGI. Il autorise chaque conseil départemental à relever le taux départemental de 0,5 point au maximum, pour une durée limitée (service-public.gouv.fr, 2 avril 2025). Selon le tableau de la DGFiP au 1er février 2026, environ 83 départements appliquent le taux de 5,00 % et environ 14, dont les Alpes-Maritimes, sont restés à 4,50 % (impots.gouv.fr).
Le barème officiel publié par impots.gouv.fr (applicable au 1er février 2026) donne les taux suivants sur la Riviera :
| Département | Taux départemental 2026 | Droit de mutation total approx.* |
|---|---|---|
| Alpes-Maritimes (06) | 4,50 % | ~5,81 % |
| Var (83) | 5,00 % | ~6,32 % |
| Bouches-du-Rhône (13) | 5,00 % | ~6,32 % |
| Alpes-de-Haute-Provence (04) | 5,00 % | ~6,32 % |
*Droit de mutation total = taux départemental + taxe communale de 1,20 % + frais d’assiette de l’État de 2,37 % du droit départemental. Pour les Alpes-Maritimes : 4,50 % + 1,20 % + (2,37 % × 4,50 %) ≈ 5,81 %.
Valbonne, Mougins, Biot, Grasse, Opio, Le Rouret, Roquefort-les-Pins et Châteauneuf-de-Grasse sont tous dans les Alpes-Maritimes. En y achetant, vous économisez une somme modeste mais réelle par rapport à un achat à quelques kilomètres, dans le Var. Pour le prix des biens eux-mêmes, village par village, consultez les prix des maisons de l’arrière-pays.
Comment se calcule la rémunération propre du notaire (émoluments) ?
La rémunération réglementée du notaire suit un barème national à quatre tranches dégressives, identique dans tous les offices, auquel s’ajoute la TVA à 20 %. Sur la tranche au-delà de 60 000 €, le taux n’est que de 0,814 % : sur un bien de grande valeur, la part du notaire ne pèse qu’une petite partie du total.
Pour une vente classique d’immeuble (acte n° 54, article A444-91 du Code de commerce), le barème renouvelé par l’arrêté publié le 28 février 2026 et présenté par notaires.fr est le suivant :
| Tranche de prix | Taux (hors TVA) |
|---|---|
| 0–6 500 € | 3,945 % |
| 6 500–17 000 € | 1,627 % |
| 17 000–60 000 € | 1,085 % |
| Au-delà de 60 000 € | 0,814 % |
Chaque taux s’applique à sa propre tranche du prix, et non au prix entier, puis la TVA de 20 % s’ajoute. Avec une tranche supérieure à 0,814 %, les émoluments baissent en pourcentage sur les biens chers. Les textes autorisent aussi le notaire à accorder une remise allant jusqu’à 20 % sur les émoluments calculés sur les tranches du prix égales ou supérieures à 100 000 €, et jusqu’à 40 % sur certains actes de 10 millions d’euros et plus (notaires.fr). La remise est facultative. Si l’office la pratique, il doit l’appliquer à tous les clients dans la même situation.
Exemple chiffré : frais sur une villa à 1,5 million d’euros à Valbonne
Sur une villa ancienne à 1 500 000 € dans les Alpes-Maritimes, les frais de notaire atteignent environ 105 000 €, soit près de 7,0 % du prix. Les droits de mutation en représentent 87 000 €, la rémunération du notaire seulement 15 000 € environ.
Voici le calcul avec les chiffres 2026 vérifiés ci-dessus, pour une villa à 1 500 000 € à Valbonne (Alpes-Maritimes, taux départemental de 4,50 %) :
| Composante | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| Droits de mutation (DMTO) | ≈ 5,806 % de 1 500 000 € | 87 100 € |
| Émoluments du notaire (TVA 20 % incl.) | Barème à quatre tranches, puis ×1,20 | 15 140 € |
| CSI | 0,10 % de 1 500 000 € | 1 500 € |
| Débours | Recherches, publicité foncière, documents | ~1 200 € |
| Total | ≈ 7,0 % du prix | ~104 900 € |
Le même calcul sur une villa à 2 000 000 € donne environ 139 000 €, soit près de 6,97 %. Le pourcentage baisse encore, car les émoluments et les coûts fixes se répartissent sur un prix plus élevé. Les débours varient d’un dossier à l’autre et sont régularisés après la vente. Le notaire prend une provision au départ et rembourse le surplus éventuel. Pour confronter ces calculs aux prix réels, notre guide budget donne le prix d’une villa type par village.
Pourquoi les frais de notaire sont-ils plus bas dans le neuf (VEFA) ?
Un logement neuf (VEFA) supporte des frais de notaire « réduits » d’environ 2 à 3 % au lieu d’environ 7 % dans l’ancien dans les Alpes-Maritimes. La taxe de mutation élevée cède la place à une taxe de publicité foncière de 0,715 % seulement, et la TVA de 20 % est déjà comprise dans le prix.
Sur un bien neuf (en général une première vente dans les cinq ans suivant l’achèvement, VEFA comprise), une taxe de publicité foncière réduite de 0,715 % remplace les droits d’enregistrement ordinaires. La CSI de 0,10 % et le même barème d’émoluments s’appliquent toujours (impots.gouv.fr). La TVA de 20 % du neuf fait partie du prix du promoteur et ne s’y ajoute pas.
Les frais de notaire totaux tournent donc autour de 2 à 3 % au lieu d’environ 7 %. Le neuf est rare dans les villages protégés de l’arrière-pays. Là où il existe, villas contemporaines ou petits programmes, le coût d’acquisition plus faible mérite d’entrer dans le calcul.
Les acquéreurs étrangers ont-ils un moyen de réduire les frais de notaire ?
Oui, un peu. Il existe trois leviers légitimes : retirer la valeur du mobilier du prix taxable, demander au notaire la remise facultative sur les tranches au-delà de 100 000 €, et vérifier qui paie les frais d’agence. Votre nationalité et votre lieu de résidence ne changent rien aux frais réglementés.
Les frais de notaire sont les mêmes quel que soit votre passeport et où que vous viviez. Il n’existe aucun surcoût pour les étrangers. Concrètement, vous allégez la note de ces façons :
- Déduire le mobilier. Si la vente comprend cuisine équipée, meubles ou équipements, les textes permettent de retrancher leur valeur détaillée du prix servant de base aux droits de mutation, à condition qu’elle soit réelle et justifiée.
- Demander la remise sur émoluments. La remise facultative atteint 20 % des émoluments sur les tranches au-delà de 100 000 €. Sur un achat de plusieurs millions d’euros, la question mérite d’être posée.
- Clarifier les frais d’agence. Un prix affiché « FAI » (frais d’agence inclus) contient déjà la commission. Si le mandat met les frais à la charge de l’acquéreur et que l’acte indique le prix « net vendeur », ces frais sortent de la base des droits de mutation. Votre notaire vous dira ce qui est admis.
Depuis avril 2025, les primo-accédants sont exonérés de la hausse de 0,5 point. L’allègement ne vise qu’une résidence principale achetée par une personne qui n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédentes. Il aide donc rarement un acquéreur international qui achète une résidence secondaire sur la Riviera (service-public.gouv.fr).
Les frais de notaire ne sont qu’une ligne du coût complet d’un achat, qui comprend aussi le change et les impôts locaux annuels.
Quand et comment les frais de notaire sont-ils réglés ?
Vous réglez les frais de notaire en totalité à la signature de l’acte authentique, par virement au notaire, en plus du prix. Le notaire prend une provision, paie les taxes et rembourse ensuite l’éventuel excédent.
La vente est conclue lorsque les deux parties signent l’acte de vente devant le notaire, en général deux à trois mois après le compromis. Ce jour-là, vous virez sur le compte réglementé du notaire le prix et l’ensemble des frais d’acquisition. Le notaire règle alors les droits de mutation à l’État et publie l’acte.
La plupart des acquéreurs non-résidents paient ces sommes sur leur épargne, pas avec le prêt. Les banques financent en général une partie du prix seulement, pas les frais : intégrez les 7 % à votre budget d’acquisition dès le départ. Préparez tôt le transfert de devises, car déplacer plus de 100 000 € au mauvais moment coûte parfois davantage que les émoluments eux-mêmes. Nos guides complémentaires traitent des prêts aux non-résidents et du change pour acheter en France.
Information générale
Les frais de notaire dépendent du bien, du département et du montage de l’achat, et les règles évoluent. Considérez ces chiffres comme une estimation sourcée et confirmez le total exact avec votre notaire avant de signer. La Reserve vous mettra volontiers en relation avec des notaires anglophones dans les Alpes-Maritimes.
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