Un étranger a-t-il le droit d’acheter une propriété en France ?
Réponse rapide : Oui. La France n’impose aucune restriction aux étrangers ou non-résidents qui achètent un bien. Pas de condition de nationalité, pas d’autorisation, pas de taxe d’achat supplémentaire pour les acquéreurs étrangers. Le processus est le même que pour un Français. Les différences portent sur le financement, la résidence fiscale et la transmission.
Que vous viviez à Londres, New York, Genève ou Dubaï, vous êtes libre de détenir une maison sur la Côte d’Azur en pleine propriété. Ce qui change pour un acquéreur international, ce n’est pas l’autorisation mais les décisions qui l’entourent : comment financer l’achat, quelles taxes annuelles et de sortie s’appliquent, comment le bien passe à vos héritiers, et comment transférer les fonds à un coût raisonnable. Ce guide suit le processus du début à la fin et renvoie à un guide dédié pour chacune de ces décisions.
Repères généraux, non un conseil
Il s’agit d’un aperçu pour acquéreurs étrangers, non d’un conseil juridique, fiscal ou financier. Le processus et les chiffres dépendent du bien et de votre situation, et les règles évoluent. Faites appel à un notaire français et aux conseils adaptés à votre transaction. Vérifié le 29 juin 2026.
Quelles sont les étapes pour acheter en France ?
Offre → compromis de vente avec acompte de 5–10 % → délai de rétractation de 10 jours pour l’acquéreur → réalisation des conditions (par exemple le prêt) → acte authentique devant notaire, en général 2–3 mois plus tard. Vous recevez les clés à la signature finale.
Le notaire pilote le processus, qui suit un ordre établi :
- Offre & acceptation. Vous vous accordez sur le prix et les conditions. L’offre est souvent faite par écrit.
- Compromis de vente. Le contrat préliminaire qui engage les parties. L’acquéreur verse un acompte (généralement 5–10 %), séquestré chez le notaire. Le contrat liste les conditions suspensives à réaliser, le plus souvent l’offre de prêt.
- Rétractation de 10 jours. L’acquéreur a le droit de se rétracter sans pénalité dans les dix jours du compromis (voir ci-dessous).
- Vérifications du notaire. Dans les semaines qui suivent, le notaire vérifie le titre, les diagnostics, l’urbanisme, les droits de préemption et la mainlevée d’éventuelles hypothèques.
- Acte authentique. Vous signez l’acte définitif devant le notaire, réglez le solde et les frais, et la propriété vous est transférée. Cela intervient en général deux à trois mois après le compromis.
Calez financement et change sur ces dates. L’acompte au compromis et le solde à la signature sont deux transferts distincts. Les guides change et prêt ci-dessous couvrent les deux. Notre rôle à chaque étape est décrit dans comment nous menons un achat.
Qu’est-ce que le compromis de vente et le délai de rétractation de 10 jours ?
Le compromis est le contrat préliminaire de vente qui engage les parties. Une fois signé, l’acquéreur dispose d’un délai de rétractation légal de 10 jours pour se retirer sans motif ni pénalité, et récupère l’acompte. Ensuite, l’acquéreur est engagé, sauf si une condition écrite (tel un refus de prêt) défaille.
Le compromis engage les deux parties : le vendeur à vendre, l’acquéreur à acheter, au prix convenu. L’acquéreur dispose de deux protections. La première est le délai de rétractation de dix jours, qui court à compter du lendemain de la réception du contrat. La seconde, ce sont les conditions suspensives, des sorties convenues à l’avance. La plus importante est la condition de prêt, qui restitue l’acompte si la banque refuse le financement. Si vous vous retirez après la rétractation et hors de ces conditions, vous perdez normalement l’acompte. Le contrat vous engage : faites vérifier le compromis avant de signer, y compris la rédaction de la condition de prêt.
Quels diagnostics et règles énergétiques (DPE) faut-il connaître ?
Le vendeur doit fournir un dossier de diagnostics (le DDT), dont la performance énergétique (DPE). Au titre de la loi Climat et résilience, les logements les moins performants sortent du marché locatif par étapes. Depuis le 1er janvier 2025, aucune nouvelle location d’un logement classé G n’est autorisée, la classe F suit à partir de 2028 et la classe E à partir de 2034. L’interdiction porte sur la location, pas sur la vente. Elle compte si vous comptez louer.
Le dossier de diagnostic technique réunit le DPE et, selon le cas, les constats plomb, amiante, termites, gaz, électricité et risques naturels. Pour un acquéreur international, l’enjeu principal est le calendrier locatif du DPE, selon economie.gouv.fr :
| Classe DPE | Nouvelles locations interdites à partir de |
|---|---|
| G | 1er janvier 2025 |
| F | 1er janvier 2028 |
| E | 1er janvier 2034 |
Acheter et vendre un bien mal classé reste légal. Pour la vente d’une maison classée F ou G (ou E, depuis le 1er janvier 2025), le vendeur doit fournir un audit énergétique. Un projet locatif doit en revanche prévoir une rénovation jusqu’à une classe qui autorise la location. Beaucoup de maisons anciennes de caractère sur la Riviera demandent des travaux énergétiques. Chiffrez-les.
Combien cela coûte-t-il, et comment financer et structurer l’achat ?
En plus du prix, prévoyez environ 7 % de frais de notaire dans l’ancien et organisez votre financement selon les règles HCSF. Regardez ensuite les taxes annuelles, la plus-value à la sortie, la succession, la structure de détention et le change. Chacun de ces points a son guide ci-dessous.
Ce guide renvoie à un guide dédié, fondé sur des sources primaires, pour chaque décision d’un acquéreur étranger sur la Riviera :
- Coûts d’acquisition : Frais de notaire en France 2026 : ~7 % dans l’ancien dans les Alpes-Maritimes, où le DMTO départemental est resté à 4,50 %.
- Financement : Prêt non-résident : la règle HCSF des 35 %, la quotité et les banques qui prêtent aujourd’hui.
- Parcours local : Le parcours d’achat dans l’arrière-pays : du compromis à l’acte, délais et dépôt de garantie.
- Taxes annuelles : Taxe foncière & taxe d’habitation, dont la taxe sur les résidences secondaires et la majoration zone tendue.
- Revente : Plus-value des non-résidents : taux, position UK/UE et abattement jusqu’à zéro.
- Succession : Succession en France et la position des testaments de droit anglais.
- Structure de détention : Détenir via une SCI, et l’IFI.
- Transfert de fonds : Le change pour acheter en France : spreads, contrats à terme et calendrier.
Quand vous voudrez chiffrer un bien précis, notre outil d’estimation en ligne et notre équipe modéliseront le coût complet d’acquisition et de détention selon votre situation.