Rapport de marché mi-2026 : arrière-pays de la Côte d’Azur (DVF à décembre 2025)

Tous les chiffres de transaction de ce rapport proviennent de la base DVF (Demandes de Valeurs Foncières), le registre officiel des transactions immobilières françaises publié deux fois par an par la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP) sous Licence Ouverte 2.0 (Etalab). DVF enregistre chaque transaction au moment de la signature notariale, avec le prix, la surface, la date et la commune. Les données utilisées proviennent de la publication d’avril 2026, la dernière chargée lors de la dernière mise à jour de ces chiffres, le 18 octobre 2026. Elles couvrent 2021 à 2025, et la dernière vente enregistrée est datée du 30 décembre 2025.

Le filtrage isole le marché des villas où achètent nos clients : maisons uniquement, surface bâtie ≥ 100 m², ventes uniquement, prix de vente de 1 M€ et plus. Une vente correspond à une mutation DVF, comptée une seule fois, et les ventes qui comprennent aussi un appartement ou un local professionnel sont exclues. Le Rouret compte trop peu de ventes à 1 M€ et plus (3 en 2025) : toute sa série utilise donc le seuil de 700 000 € et plus, et la commune n’est pas classée avec les sept autres. DVF ne couvre ni l’Alsace-Moselle ni Mayotte, ce qui n’affecte pas la zone Riviera.

Ce que les prix DVF incluent et excluent compte pour l’interprétation. Ils incluent les honoraires d’agence à la charge du vendeur intégrés au prix accord et la TVA le cas échéant, mais excluent les honoraires d’agence à la charge de l’acheteur et les frais de notaire (environ 7 % dans l’ancien dans les Alpes-Maritimes, où le taux de mutation de 4,50 % a été maintenu, et 2 à 3 % dans le neuf). Un chiffre DVF de 1 000 000 € n’est donc pas ce que l’acquéreur a réellement signé chez le notaire. Le coût tout compris se situe plutôt autour de 1 070 000 € avec les frais d’acquisition.

Les médianes sont utilisées partout plutôt que les moyennes. Sur un marché à faible échantillon et forte variance comme les villas de la Riviera, une seule vente hors norme tire nettement la moyenne vers le haut sur un trimestre. La médiane est bien plus résistante aux valeurs aberrantes et donne une lecture plus juste de ce que l’acheteur typique paie pour le bien typique.

L’évolution depuis 2021 est la variation du €/m² médian entre 2021 et 2025. L’évolution annuelle compare 2024 et 2025, la dernière paire d’années complètes. Nous ne publions une médiane qu’à partir de 5 ventes, et une évolution que si les deux années comptent au moins 10 ventes. La DGFiP publie cinq années de ventes : aucune évolution sur dix ans n’est disponible sur cette base.

Le tableau depuis 2021 donne à ce rapport son cadre de référence. Sur les sept communes au seuil de 1 M€, classées par variation du €/m² médian :

1. Biot +59 % : de 6 053 €/m² en 2021 à 9 654 €/m² en 2025
2. Valbonne +44 % : de 6 250 €/m² à 8 986 €/m²
3. Mougins +33 % : de 7 556 €/m² à 10 073 €/m², le niveau le plus élevé de l’échantillon
4. Opio +26 %
5. Châteauneuf-de-Grasse +23 %
6. Roquefort-les-Pins +16 %
7. Grasse +13 % : la plus lente sur ce seuil

Le Rouret, mesuré sur son seuil de 700 000 €, progresse de 22 % depuis 2021, de 5 222 €/m² à 6 349 €/m². La commune n’est pas classée avec les sept autres car ses chiffres couvrent une tranche de prix plus basse.

Deux schémas expliquent l’essentiel de cette dispersion. Le premier est la profondeur. Mougins a le marché à 1 M€ et plus le plus profond, 73 ventes en 2025, et progresse régulièrement depuis la base la plus haute. Biot et Valbonne comptent bien moins de ventes à ce niveau (21 et 25 en 2025), et sur un marché étroit le prix au mètre carré varie plus fort. À Biot, le PLU restreint la construction de villas neuves dans le périmètre historique, si bien que le haut de marché se dispute un stock fixe. Le second schéma est la quête de valeur : les acheteurs repoussés par les prix de Mougins et de Valbonne se sont tournés vers Grasse et Roquefort-les-Pins, où 1 M€ achète plus de maison et plus de terrain (terrains médians de 3 557 m² et 2 950 m² en 2025). À ce niveau, ces deux marchés ont progressé plus lentement, et tous deux reculent en 2025.

Biot mérite sa note de bas de page. Sa progression depuis 2021 est la plus forte, mais l’échantillon est petit : 22 ventes en 2021, 10 en 2023, 21 en 2025. Le bond de 53 % en 2025 repose sur 21 ventes, et deux ou trois ventes de domaines suffisent à le déplacer. Lisez la courbe depuis 2021 de Biot, pas son année isolée.

Valbonne enregistre 121 ventes de maisons à 1 M€ et plus sur 2021-2025, quatrième volume de l’échantillon après Mougins (428), Roquefort-les-Pins (140) et Grasse (131). Le prix de vente médian 2025 s’établit à 1 566 000 € et la médiane €/m² à 8 986 €. L’évolution 2024→2025 atteint +6 % sur le €/m², et la progression depuis 2021 +44 %, la deuxième des sept communes au seuil de 1 M€.

La courbe année par année est irrégulière. La médiane est passée de 6 250 €/m² en 2021 à 8 125 €/m² en 2022, s’est tassée à 7 292 €/m² en 2023 sur seulement 18 ventes, puis est remontée à 8 446 €/m² en 2024 et 8 986 €/m² en 2025. Les ventes à ce niveau sont tombées de 37 en 2022 à 16 en 2024, puis remontées à 25 en 2025. C’est un marché étroit où une poignée de ventes de villas fixe la médiane : la direction depuis 2021 compte plus qu’une année isolée.

Pour les acheteurs, Valbonne à la mi-2026 n’est plus une entrée à prix réduit. La médiane 2025 de 8 986 €/m² est la plus haute de la série depuis 2021. Le centre du village compte lui-même trop peu de ventes de ce niveau pour un chiffre propre. Les acheteurs qui comptaient sur la durée du creux de 2023 l’ont vu s’inverser. L’intérêt de Valbonne tient à Sophia Antipolis, aux écoles et aux investissements d’infrastructure déjà intégrés au prix (extension de Sophia Antipolis et couloir du bus-tram), pas à une fenêtre de prix. Notre page sur l’immobilier à Valbonne détaille ses secteurs, ses écoles et ses accès.

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Mougins est le plus grand marché de l’échantillon avec 428 ventes de maisons à 1 M€ et plus sur 2021-2025, et la médiane €/m² la plus élevée, 10 073 € en 2025. Son prix de vente médian 2025 atteint 1 750 400 €, deuxième derrière Biot, et la progression depuis 2021 +33 % sur le €/m². Avec 73 ventes en 2025, c’est aussi la seule commune où les chiffres reposent sur un échantillon profond.

L’évolution 2024→2025 atteint +14 % sur le €/m², après un recul de 5 % en 2024. La série donne 7 556 €/m² en 2021, 8 215 € en 2022, 9 245 € en 2023, 8 809 € en 2024 et 10 073 € en 2025. Le volume a reculé de 109 ventes en 2021 à 68 en 2024, puis remonté à 73. 2025 est la première année de la série au-dessus de 10 000 €/m² à ce niveau.

Ce qui se passe sous le chiffre titre est plus intéressant. Le marché de Mougins se segmente, même si les ventes enregistrées sont plus rares que les discours. Parmi les secteurs que nous cartographions, seuls Saint-Basile (7 857 €/m², 25 ventes) et Notre-Dame-de-Vie (7 109 €/m², 17 ventes) comptent assez de ventes de maisons à 1 M€ et plus sur 2021–2025 pour un chiffre, tous deux en dessous de la médiane communale (8 636 €/m²). Les Bréguières n’enregistrent qu’une seule vente de ce type. Mougins-le-Haut, surtout fait d’appartements et de petites maisons, est encore un autre marché. Cadrer Mougins comme un seul marché serait une erreur. Pour une commune qui fixe déjà le plafond de prix, les douze prochains mois concernent davantage la composition par secteur que le mouvement absolu des prix. Notre page sur l’immobilier à Mougins détaille ses secteurs, ses écoles et ses accès.

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Biot est la commune la plus intéressante de l’échantillon à huit, et la plus facile à mal lire sur un seul chiffre. 87 ventes de maisons à 1 M€ et plus sur 2021-2025, un prix de vente médian 2025 de 1 920 000 € et une médiane €/m² de 9 654 €, avec une progression depuis 2021 de +59 %. Sur le papier, Biot mène désormais l’arrière-pays en croissance.

C’est l’échantillon qu’il faut lire. Biot enregistre 22 ventes de ce type en 2021, 20 en 2022, 10 en 2023, 14 en 2024 et 21 en 2025. La médiane €/m² est passée de 6 053 € en 2021 à 7 395 € en 2023, a reculé à 6 322 € en 2024, puis a bondi de 53 % à 9 654 € en 2025. Un bond de cette taille sur 21 ventes en dit autant sur les maisons vendues que sur les prix : le terrain médian des ventes 2025 atteint 2 500 m², et les grandes propriétés pèsent lourd dans le chiffre.

La raison structurelle est le PLU. Le plan local d’urbanisme de Biot restreint sévèrement la construction de villas neuves dans le périmètre historique et sur les terres agricoles protégées, ce qui plafonne la croissance de l’offre. Les acheteurs qui veulent un code postal Biot se disputent un stock fixe de maisons de village et de parcelles discrètes en coteau, faisant monter la prime au m² de ce sous-ensemble bien au-dessus de la moyenne longue. Le Biot de 2026 est en réalité deux marchés cousus ensemble : un haut de gamme étroit et cher, et un milieu de marché qui s’amincit en se résorbant. Notre page sur l’immobilier à Biot détaille ses secteurs, ses écoles et ses accès.

La commune a deux visages. Le vieux village perché, célèbre pour ses ateliers de verrerie depuis les années 1950, est un ensemble de maisons de grès et d’ateliers d’artisans qui changent rarement de mains. En contrebas et alentour, les quartiers résidentiels vers la limite de Sophia Antipolis (Les Vignasses, le secteur des Clausonnes) concentrent l’essentiel des ventes de maisons familiales et offrent le trajet le plus court vers Sophia. L’ancien site de Marineland, près de l’autoroute, est en cours de reconfiguration après la fermeture du parc en janvier 2025, un projet à surveiller pour qui achète à proximité.

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Grasse est le marché valeur de l’arrière-pays. 131 ventes de maisons à 1 M€ et plus sur 2021-2025, un prix de vente médian 2025 de 1 279 750 € et une médiane €/m² de 6 212 €, avec une progression depuis 2021 de +13 %. 2025 compte 30 ventes à ce niveau, le plus haut depuis 2022, mais la médiane €/m² recule de 9 % depuis 6 800 € en 2024.

Deux éléments à comprendre sur Grasse. D’abord, la commune est géographiquement vaste et abrite des sous-marchés radicalement différents. La vieille ville est un marché de petites maisons de village à l’offre limitée. Les hameaux de coteau de Magagnosc et Saint-Jacques portent des villas panoramiques sur plus de terrain, et à 1 M€ et plus ils affichent les médianes de secteur les plus élevées de la commune : 8 002 €/m² (14 ventes) à Saint-Jacques et 6 903 €/m² (26 ventes) à Magagnosc sur 2021–2025, contre 5 939 €/m² (21 ventes) à Plascassier et 6 132 €/m² pour la commune. Le plateau rural vers Cabris et Saint-Vallier se situe à l’autre extrême (grandes parcelles, trajet plus long). Même à 1 M€ et plus, la médiane de 1 279 750 € couvre plusieurs de ces sous-marchés et ne doit jamais servir à estimer un bien précis.

Ensuite, Grasse a récupéré des acheteurs repoussés par les prix de Mougins et Valbonne sur les trois dernières années. Les acheteurs partis avec l’idée d’un code postal Mougins qui ont reculé devant la médiane 2025 de Mougins, 10 073 €/m² pour une maison à 1 M€ et plus, finissent souvent par visiter à Magagnosc ou Plascassier, où la DVF place la médiane des maisons de ce niveau à 6 903 €/m² et 5 939 €/m² sur 2021–2025, pour une qualité de construction comparable et un trajet équivalent vers Sophia Antipolis. Ce report de demande porte les volumes, mais à ce niveau il n’a pas comblé l’écart : Grasse progresse de 13 % depuis 2021 contre 33 % à Mougins. La suite dépend de la durée de cet arbitrage. Le volume 2025, 30 ventes, indique qu’il tient. Notre page sur l’immobilier à Grasse détaille ses secteurs, ses écoles et ses accès.

Pour un couple parisien achetant une résidence de week-end, ou un primo-accédant de l’arrière-pays qui veut être dans la région plutôt qu’à sa lisière, Grasse est l’endroit où le calcul fonctionne. Les fêtes florales (ExpoRose au printemps, la Fête du Jasmin en août) et les marchés alimentaires lui donnent une vraie vie toute l’année. Le risque à peser : certaines parties du centre sont encore en cours de requalification, si bien que le choix du secteur compte plus à Grasse que dans les petits villages.

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Opio est le plus petit marché en nombre de ventes (70 ventes de maisons à 1 M€ et plus sur 2021-2025, environ 14 par an). Prix de vente médian 2025 à 1 550 000 € et médiane €/m² à 8 593 €, un peu sous les 8 986 € de Valbonne sur une base bien plus restreinte. Évolution depuis 2021 de +26 %.

L’évolution 2024→2025 est de −1 % sur le €/m², quasi stable, après +14 % en 2024. Les échantillons annuels sont étroits, entre 11 et 18 ventes, et la médiane bouge avec eux : 6 837 €/m² en 2021, 8 057 € en 2022, 7 595 € en 2023, 8 648 € en 2024 et 8 593 € en 2025. Avec si peu de ventes, lisez la courbe depuis 2021 plutôt qu’une année isolée.

Le marché d’Opio est dominé par un petit nombre de domaines de qualité regroupés autour de l’Opio Golf Club et des chemins ruraux au sud du village. Le faible volume signifie qu’une seule vente de domaine déplace nettement la médiane, ce qui explique que les hausses de 2022 et de 2024 n’aient pas tenu l’année suivante. Opio montre pourquoi les médianes DVF sur petits échantillons doivent être recoupées avec les annonces actives et ce que l’on voit sur le terrain. Un seul trimestre raconte rarement toute l’histoire. Notre page sur l’immobilier à Opio détaille ses secteurs, ses écoles et ses accès.

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Châteauneuf-de-Grasse se situe au milieu de l’échantillon pour le prix au mètre carré. 95 ventes de maisons à 1 M€ et plus sur 2021-2025, un prix de vente médian 2025 de 1 445 000 € et une médiane €/m² de 8 705 €, avec une progression depuis 2021 de +23 %. L’évolution 2024→2025 est de −8 % sur le €/m², après un bond de 34 % en 2024 à 9 449 €.

Les terrains expliquent une bonne part du prix. Le terrain médian des ventes 2025 approche 5 000 m², le plus grand des huit communes, ce qui correspond à ce que nous voyons sur le terrain : de vraies villas sur de grandes parcelles, souvent avec piscine, dans le haut du parc de la commune. Les acheteurs paient le terrain autant que la maison, si bien que le prix au mètre carré bâti varie avec la composition des parcelles d’une année à l’autre, comme le montrent le bond de 2024 et le recul de 2025.

Châteauneuf bénéficie d’une combinaison difficile à reproduire ailleurs dans l’arrière-pays : authenticité villageoise (le centre historique est réellement habité), vues dégagées sur la vallée du Loup, proximité à la fois de Sophia Antipolis (15 minutes) et de la côte (25 minutes), et un mix résidentiel non envahi par la location saisonnière. Pour qui cherche une résidence principale ou semi-principale avec du terrain, Châteauneuf à 8 705 €/m² en 2025 pour les maisons vendues 1 M€ et plus, sous Mougins, Biot et Valbonne, est l’un des meilleurs rapports qualité-prix de l’échantillon. Notre page sur l’immobilier à Châteauneuf-de-Grasse détaille ses secteurs, ses écoles et ses accès.

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Le Rouret est mesuré sur un seuil plus bas, car seules 3 maisons s’y sont vendues 1 M€ et plus en 2025. Sur les maisons vendues 700 000 € et plus, la commune enregistre 92 ventes sur 2021-2025, un prix de vente médian 2025 de 820 000 € et une médiane €/m² de 6 349 €, avec une progression depuis 2021 de +22 %. L’évolution 2024→2025 est de +3 %, sur 20 et 13 ventes.

La courbe est régulière : 5 222 €/m² en 2021, 5 827 € en 2022, 5 893 € en 2023, 6 135 € en 2024 et 6 349 € en 2025. Le prix de vente médian 2025 recule à 820 000 € contre 1 045 000 € en 2024 tandis que le prix au mètre carré monte, ce qui indique des maisons plus petites dans l’échantillon 2025 plutôt qu’un marché plus faible. Le seuil étant différent, comparez Le Rouret aux sept autres communes en gardant cela en tête : ses 6 349 €/m² portent sur les ventes de 700 000 € et plus, pas de 1 M€ et plus.

L’attrait du Rouret est clair : authenticité villageoise sans la prime de marque Mougins ou Valbonne, parcelles généreuses, écoles desservant une démographie familiale stable, et quinze minutes en voiture de Sophia et de l’autoroute. C’est la commune qui attire discrètement les acheteurs qui ont visité Châteauneuf ou Opio et voulaient un peu plus pour un peu moins. Le +22 % depuis 2021 sur son seuil de 700 000 € se situe dans la fourchette des sept autres communes (+13 % à +59 % à 1 M€ et plus), suggérant un marché bien valorisé plutôt que sur- ou sous-réagi. Notre page sur l’immobilier au Rouret détaille ses secteurs, ses écoles et ses accès.

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Roquefort-les-Pins compte 140 ventes de maisons à 1 M€ et plus sur 2021-2025, deuxième volume après Mougins. Le prix de vente médian 2025 atteint 1 261 025 €, le plus bas des sept communes sur ce seuil, et la médiane €/m² 7 440 €, avec une progression depuis 2021 de +16 %, la deuxième plus basse après Grasse. L’évolution 2024→2025 est de −12 %, le plus fort recul de l’échantillon.

Ce recul suit trois années de hausse : 6 407 €/m² en 2021, 6 847 € en 2022, 7 589 € en 2023 et 8 409 € en 2024, avant 7 440 € en 2025 sur 30 ventes. Le volume est passé de 21 ventes en 2024 à 30, et le terrain médian 2025 atteint 2 950 m² : les ventes de grandes parcelles pèsent sur le prix au mètre carré bâti. Le marché ne suit pas la montée régulière de Mougins. Il avance par paliers, comme les marchés plus étroits.

Roquefort-les-Pins est centrale, à peu près à équidistance de Sophia Antipolis, Mougins, Valbonne et la côte, ce qui en fait la commune de repli par défaut pour les acheteurs dont le premier choix est devenu trop cher. À 1 M€ et plus, ce flux de repli se voit dans les volumes (30 ventes en 2025) plus que dans les prix, en recul de 12 % sur l’année. Roquefort en 2026 affiche le prix de vente médian le plus bas des sept communes à ce niveau et de grands terrains, et elle est bien placée si les marchés voisins tiennent à leurs niveaux actuels. Notre page sur l’immobilier à Roquefort-les-Pins détaille ses secteurs, ses écoles et ses accès.

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Trois schémas tirés des données méritent d’être conservés pour le second semestre 2026.

Le haut du marché ne marque pas de pause. À 1 M€ et plus, Mougins (+14 %), Biot (+53 %) et Valbonne (+6 %) progressent tous en 2025, et Mougins franchit 10 000 €/m². Opio est stable (−1 %) et Châteauneuf se tasse (−8 %) après un bond de 34 % en 2024. Aucun de ces marchés n’est en déclin. Les vendeurs des marchés les plus profonds ont les données de leur côté, et les acheteurs qui comptaient sur la durée du creux de 2023 l’ont vu s’inverser. Sur les marchés étroits, Opio et Châteauneuf, une ou deux ventes déplacent encore la médiane : négociez sur la maison, pas sur le chiffre titre.

Le segment valeur ne rattrape pas à ce niveau. Grasse (−9 %) et Roquefort-les-Pins (−12 %) reculent tous deux en 2025 sur les ventes à 1 M€ et plus, et depuis 2021 ce sont les deux plus faibles progressions (+13 % et +16 %). Les acheteurs reportés depuis Mougins et Valbonne soutiennent les volumes, 30 ventes dans chacune, à des prix au mètre carré bien en dessous du segment premium : Grasse se situe à environ 62 % du chiffre de Mougins. Cet écart est l’opportunité de l’acheteur qui veut du terrain et de l’espace pour son budget. Le Rouret, sur son seuil de 700 000 €, progresse de 3 %.

Biot est un marché à part. Le +59 % depuis 2021 et le bond de +53 % en 2025 reposent sur 10 à 22 ventes par an : ils décrivent un haut de gamme étroit plus qu’une commune entière. Pour les acheteurs, cela signifie que les prix de Biot à 1 M€ et plus se situent désormais en haut de l’arrière-pays, près de Mougins, et que le Biot qui se vend en 2025 est celui des domaines et du patrimoine. Ajustez vos attentes en conséquence.

Un avertissement à répéter : DVF a du retard. La publication d’avril 2026 s’arrête fin 2025, et les ventes signées en 2026 ne figurent pas encore dans ces chiffres. La publication DGFiP d’octobre 2026 ajoutera le premier semestre 2026, et les mises à jour Q3 et Q4 2026 paraîtront dès la disponibilité de ces chiffres. Pour les médianes qui fondent ces lectures, village par village, consultez l’indice des prix de l’arrière-pays.

• DVF (Demandes de Valeurs Foncières), Direction Générale des Finances Publiques, publication d’avril 2026. files.data.gouv.fr/geo-dvf/latest/csv/. Licence Ouverte 2.0 (Etalab). Dernière vente enregistrée à la source : 30 décembre 2025. Filtre : maisons de 100 m² et plus vendues 1 M€ et plus (700 000 € et plus au Rouret).
• Pages DVF détaillées par commune : Valbonne · Mougins · Biot · Grasse · Opio · Châteauneuf-de-Grasse · Le Rouret · Roquefort-les-Pins
• Méthodologie et politique de corrections : Normes éditoriales La Reserve | Riviera
• Glossaire des termes immobiliers français utilisés dans ce rapport : DVF, PLU, frais de notaire, surface bâtie et autres