Le marché immobilier de Roquefort-les-Pins en 2026

Il n’existe pas de chiffre unique et vrai pour Roquefort-les-Pins, et quiconque vous en donne un arrondit. Les indices publics divergent car la commune est étalée et chaque vente porte une surface de terrain, une vue et un état différents. Voici où se situent les principales sources à la mi-2026.

Lisez la fourchette plutôt que le point médian. Le bas de la fourchette, autour de 2 700 euros le mètre, correspond à un appartement fatigué ou à une vieille villa sur un petit terrain le long de la RD2085. Le haut, proche de 9 700, correspond à une villa de plain-pied rénovée sur un terrain plat avec vue et piscine. La plupart des maisons familiales qui changent réellement de mains se situent entre 5 500 et 7 000 euros le mètre une fois l’état pondéré. Les appartements sont rares car Roquefort a été bâtie comme une commune de maisons, si bien que le chiffre des appartements bouge beaucoup sur très peu de ventes. La base de ces chiffres reste le fichier DVF, le relevé des prix de vente enregistrés publié par l’administration fiscale, superposé aux prix affichés actuels. Prenez chaque estimation en ligne comme un point de départ et évaluez le terrain, pas le code postal.

Roquefort n’a pas de cœur médiéval dense pour caler les prix, si bien que la carte des secteurs est en réalité une carte de la taille des terrains, du bruit routier et de la distance à la RD2085 qui coupe la commune en deux. Le centre du village se rassemble autour de la place Bermond, avec l’église, la mairie, quelques commerces et le marché hebdomadaire. Un bien en plein centre est l’exception plutôt que la règle : on gagne la marche à pied mais on perd le grand jardin que la plupart des acheteurs recherchent.

• Les Plans et La Colle. Les secteurs de villas établis au nord et à l’est du centre, terrain plus plat et jardins plus grands, souvent 1 500 mètres carrés ou plus. Aucun des deux ne fait partie des secteurs que nous cartographions : nous ne publions donc pas de chiffre DVF pour eux.
• Fromentière et Font-Vive. Poches résidentielles calmes avec un mélange de villas des années 1980 et 1990. Secteurs non cartographiés eux aussi, donc sans chiffre DVF. Il y a de la marge sur tout ce qui demande une cuisine et des salles de bains.
• Les Terres Blanches et Le Camouyer. Terrains plus grands et plus boisés côté Villeneuve-Loubet, prisés des acheteurs qui veulent l’intimité et un accès rapide à l’A8. La DVF n’enregistre aucune vente de maison de 1 M€ et plus dans le lieu-dit Les Terres Blanches sur 2021–2025 : trop peu pour publier un chiffre. La médiane de Roquefort-les-Pins sur la même période est de 7 364 €/m². Certains terrains sont en pente ou en partie inconstructibles, donc lisez le terrain.
• Notre-Dame et La Bergerie. Chemins plus anciens et plus verts près de la limite du Rouret. C’est ici que l’ambiance pays du cheval est la plus forte, avec des paddocks derrière les haies et l’occasionnelle propriété équestre. La DVF enregistre 9 ventes de maisons de 1 M€ et plus dans le lieu-dit Notre Dame sur 2021–2025, pour une médiane de 7 493 €/m², proche de la médiane de Roquefort-les-Pins sur la même période (7 364 €/m²).

Notre règle simple pour la commune tient en une phrase. Plus vous vous éloignez de la RD2085 et plus le terrain est plat, plus vous payez et plus la revente est facile. Un terrain en pente ou une maison en bordure de route, c’est là que se trouvent les remises. Nos pages secteur détaillent Le Colombier et Les Terres Blanches.

Roquefort se place vers l’entrée de gamme du tableau de l’arrière-pays. Parmi les sept communes mesurées sur les maisons vendues 1 M€ et plus, seule Grasse est moins chère au mètre carré. Voici le prix des maisons au mètre carré chez les voisins selon les médianes DVF 2025 des maisons de 100 m² et plus vendues 1 M€ et plus. Le Rouret figure sur son propre seuil de 700 000 € : ne le comparez pas aux autres.

L’écart qui compte le plus est celui avec Valbonne. Un acheteur qui préfère Roquefort à Valbonne échange la place des Arcades à pied et un trajet vers Sophia compté en quelques minutes contre un jardin plus grand et une route un peu plus longue. Sur une villa de 200 mètres carrés, cet écart atteint environ 309 000 euros au prix médian des ventes à 1 M€ et plus, et souvent davantage une fois pris en compte que les terrains de Roquefort tendent à être plus grands. Face à Opio l’économie est moindre, environ 230 000 euros, et les acheteurs d’Opio paient en général un cadre précis d’oliveraie ou de golf que Roquefort ne cherche pas à égaler.

Le recul de 12 pour cent de la médiane DVF 2025 des maisons vendues 1 M€ et plus cache un marché à deux vitesses. Ce qui se raffermit, c’est la villa de plain-pied bien présentée sur un terrain plat et exploitable de 1 500 à 3 000 mètres carrés, idéalement avec piscine, bonne étiquette énergie et rien d’évident à financer. Celles-ci se vendent en moins de trois mois et bougent rarement loin du prix affiché, car les acheteurs sont des actifs mobiles à l’aise financièrement et des résidents secondaires qui ne veulent pas d’un chantier. L’offre de cette maison précise est mince, et la rareté fait l’essentiel du travail derrière le chiffre affiché.

Ce qui stagne, c’est tout ce qui porte une réserve. Une villa sur terrain en pente, une maison en bordure de la RD2085, un bien daté étiqueté E ou F, ou tout ce qui est affiché comme si le pic de 2021 à 2022 n’avait jamais fini. Ces biens restent six mois et plus, et la vente finale atterrit souvent 8 à 12 pour cent sous le premier prix demandé. Le schéma est classique dans l’arrière-pays en 2026. Le bon stock tient, ferme et rare, le stock plus faible derive, et la moyenne masque les deux. Pour un acheteur cette scission est utile, car le pouvoir de négociation se trouve entièrement sur le second groupe. Pour un vendeur c’est un avertissement, affichez un prix honnête dès le premier jour, car une annonce qui traîne sur les portails perd plus qu’elle n’aurait cédé d’emblée.

Prenez du recul par rapport au chiffre de la mi-2026 et l’image de long terme est celle d’une montée régulière et sans éclat. La médiane DVF des maisons vendues 1 M€ et plus à Roquefort-les-Pins a progressé de 16 pour cent depuis 2021, soit environ 4 pour cent par an, en hausse chaque année de 2021 à 2024 avant le recul de 2025. Ce recul n’est pas la correction brutale qui a touché certains marchés d’appartements du littoral, car l’acheteur ici est rarement un investisseur à effet de levier en quête de rendement. La plupart des achats se font sur fonds propres, une famille qui s’installe pour Sophia ou une résidence secondaire, et cette base d’acheteurs maintient les prix quand le crédit se resserre. La lecture pratique est que vous n’attrapez pas ici un couteau qui tombe, ni n’achetez dans une bulle. Vous achetez un marché lent et affamé d’offre où la discipline se trouve dans la négociation individuelle plutôt que dans le calage du cycle.

La raison d’être de Roquefort comme marché, c’est le terrain, il vaut donc la peine de comprendre ce que fait le terrain. Les parcelles constructibles sont devenues de plus en plus difficiles à libérer. L’objectif national Zéro Artificialisation Nette, connu sous le sigle ZAN, pousse les communes à ralentir la consommation de sols ouverts et à ramener la construction sur des terrains déjà urbanisés. Dans une commune étalée de grands jardins comme Roquefort, cela signifie moins de nouvelles parcelles découpées dans la forêt et un examen plus strict de toute demande de division d’un jardin existant.

L’effet sur les prix est direct. Une parcelle plate, viabilisée et constructible est désormais l’objet rare, et elle porte une prime qui a tenu même quand certaines maisons finies dérivaient. Le terrain nu dans la commune se négocie à une petite fraction du prix au mètre d’une maison finie, selon l’accès, la pente et les réseaux, et les meilleures parcelles plates se situent en haut de la fourchette. Pour un acheteur, la leçon pratique est de vérifier la constructibilité de tout jardin sur lequel on vous dit que vous pourriez bâtir, car un grand terrain ne vaut la prime que si la mairie vous laisse réellement l’utiliser. Le certificat d’urbanisme est le document qui tranche la question, et nous ne laisserions jamais un client payer une prime au terrain sans l’avoir en main. Pour un vendeur dont le terrain est réellement divisible, la rareté joue dans l’autre sens, et ce coin de jardin en trop peut être la partie la plus précieuse de la vente.

Il vaut aussi la peine de chiffrer l’écart entre un terrain nu et une maison finie avant que le prix du terrain ne vous tente. La viabilisation, c’est-à-dire l’eau, l’électricité, l’assainissement et l’accès, ajoute couramment 20 000 à 50 000 euros avant qu’un seul mur ne monte, et un terrain en pente demande des murs de soutènement et des terrassements qui peuvent doubler ce chiffre. La construction neuve elle-même va globalement de 2 500 à 3 500 euros le mètre carré pour une villa de qualité dans l’arrière-pays, avant la piscine, les aménagements et les honoraires. Faites le total et une maison auto-construite sur un terrain bon marché atterrit souvent proche du prix d’une villa existante aux Plans, avec deux ans de travaux entre les deux. Ce calcul explique pourquoi la plupart des acheteurs de Roquefort finissent par acheter une maison finie et l’améliorer plutôt que de partir de zéro.

Roquefort convient aux familles qui veulent de l’espace sans renoncer à un trajet court vers le travail et l’école. La commune compte quatre écoles primaires et son propre collège, tous publics, répartis pour que la plupart des secteurs aient une école à quelques minutes. Ce qu’elle n’a pas, c’est un lycée, si bien que les adolescents plus âgés se déplacent. La destination évidente est Valbonne, siège du Campus International de Valbonne, le CIV, dont les sections internationales attirent des familles de tout l’arrière-pays. Le CIV est à environ quinze minutes en voiture par trafic normal. Les familles sur la filière anglophone regardent plutôt Mougins British International School, à environ vingt à vingt-cinq minutes de l’autre côté de la Valmasque.

Côté routes, l’épine dorsale est la RD2085, qui relie Grasse par Le Rouret et Roquefort jusqu’à Villeneuve-Loubet et la côte. La RD7 et la RD98 vous mènent vers Valbonne et Sophia Antipolis, à dix à quinze minutes selon votre secteur et l’heure. On rejoint l’autoroute A8 à Villeneuve-Loubet ou Antibes en quinze à vingt minutes environ, ce qui place l’aéroport de Nice autour de trente. La mer à Villeneuve-Loubet est à vingt minutes en voiture. Le transport public est le réseau Envibus géré par l’agglomération de Sophia Antipolis, utile pour l’école et le corridor de Sophia mais sans remplacer la voiture dans une commune aussi étalée. Le résumé honnête est que Roquefort est une commune à deux voitures, et les acheteurs qui doivent être à un bureau de Sophia à neuf heures devraient tester leur trajet exact à l’heure de pointe avant de s’engager. Le collège de la commune a sa page : le Collège César.

Un chiffre qui favorise discrètement un acheteur à Roquefort en 2026 n’a rien à voir avec la ville elle-même. Quand la loi de finances 2025 a permis aux départements de relever leur part de droits de mutation de 4,5 à 5,0 pour cent pour les achats entre avril 2025 et mars 2028, environ 83 départements ont pris l’argent (tableau DGFiP des taux au 1er février 2026). Les Alpes-Maritimes non. Le département a maintenu son taux à 4,5 pour cent, ce qui garde les droits de mutation totaux sur un bien ancien autour de 5,81 pour cent plutôt que les quelque 6,32 pour cent désormais prélevés dans les départements qui ont relevé le taux, le Var voisin parmi eux.

Sur un achat d’un million d’euros, cette décision représente environ 5 000 euros gardés dans votre poche, et davantage sur des opérations plus importantes. C’est un petit avantage, mais il est réel, et il renforce une idée plus large en faveur d’un achat dans ce département plutôt que juste à l’ouest. Au-delà des droits de mutation, prévoyez la taxe foncière annuelle, qui dans une commune de grands terrains comme Roquefort peut atteindre plusieurs milliers d’euros par an sur une villa familiale, et vérifiez si l’achat porte votre patrimoine immobilier net français au-dessus du seuil de 1,3 million d’euros où commence l’impôt sur la fortune immobilière, l’IFI. Rien de tout cela n’est une raison d’acheter ou non, mais cela fait partie du coût réel de la maison, et nous préférons qu’un client voie le chiffre complet avant une offre plutôt qu’après le décompte du notaire.

Une grande part du stock de Roquefort date des années 1970 à 1990, des villas de plain-pied bâties quand la performance énergétique passait après le reste, si bien que l’étiquette énergie compte ici plus que dans un village aux murs de pierre épais. Les règles ont bougé en 2026. Un recalcul du DPE, le diagnostic de performance énergétique, est entré en vigueur le premier janvier et a fait sortir environ 700 000 résidences principales des pires classes au niveau national sans aucun chantier, selon la simulation officielle du SDES, surtout des biens F passant en E et une partie des biens G passant en F. Si vous regardez une villa commercialisée en F l’an dernier, demandez le certificat actuel, car il peut désormais mieux se lire sur le papier.

L’étiquette garde son poids pour quiconque pourrait louer la maison. Depuis janvier 2025 un bien classé G ne peut plus être proposé en location longue durée, le F devant suivre en 2028 et le E en 2034, même si le gouvernement a adouci son ton au fil de 2026 à mesure que l’offre locative se resserrait. Pour un propriétaire occupant, rien de tout cela ne mord directement, mais l’étiquette reste un bon indicateur de la facture de rénovation. Une villa au simple vitrage avec une vieille chaudière au fioul et sans isolation est un vrai chantier, et dans l’arrière-pays une rénovation complète va globalement de 1 500 à 2 500 euros le mètre carré selon l’ambition. Notre règle avec les clients est simple. Évaluez la maison que vous achetez telle qu’elle est, faites-la visiter par un artisan avant de signer quoi que ce soit, et prenez toute estimation en ligne des travaux comme un plancher plutôt qu’un plafond.

Savoir qui vous concurrence pour une maison de Roquefort aide à chiffrer une offre. Trois groupes dominent le marché en 2026. Le premier est le cadre de Sophia Antipolis, souvent en mutation depuis l’Europe du Nord ou Paris pour un poste dans la tech, la pharma ou la recherche, qui veut une villa familiale à moins de quinze minutes et place un jardin et une piscine au-dessus d’une adresse de village. Cet acheteur est la raison pour laquelle une villa propre et prête à vivre aux Plans se vend en quelques semaines.

Le deuxième est le propriétaire de résidence secondaire, souvent britannique, scandinave, belge ou suisse, qui veut de l’espace et du calme pour l’été et la souplesse de louer ou prêter la maison le reste de l’année. Ce groupe surveille de près les coûts de fonctionnement et l’étiquette énergie, et il porte la prime sur une maison peu coûteuse à entretenir et bien classée. Le troisième est l’acheteur local qui monte en gamme, une famille française qui échange un bien plus petit à Valbonne, Biot ou sur la côte contre plus de terrain à un prix au mètre plus bas, qui connaît le marché par cœur et négocie dur sur tout ce qui est surcote.

Ce qu’aucun de ces trois ne veut, c’est un chantier. L’acheteur de rénovation existe, mais il est minoritaire et attend une décote à la hauteur des travaux. Ce déséquilibre est le fait le plus utile pour fixer un prix à Roquefort. Une maison finie rencontre trois sources de demande et une maison fatiguée n’en rencontre qu’une fraction, ce qui explique pourquoi l’écart entre les deux, en délai de vente comme en prix final, est aussi large. Chiffrez votre offre face au vivier d’acheteurs que la maison rencontre réellement, pas face au prix demandé par le vendeur. Pour le haut du marché, lisez domaines équestres et familiaux.

Roquefort-les-Pins est la commune de l’arrière-pays que l’on achète pour le terrain, pas pour le code postal, et sur cette base elle mérite sa place sur une liste orientée valeur. On y obtient plus de jardin, plus de calme et plus de maison par euro qu’à Valbonne, Opio ou Châteauneuf, et on conserve un trajet vers Sophia qui tient autour de quinze minutes et une descente à la mer de vingt. Le prix de cet échange se dit franchement. Il n’y a pas de vieux village à pied sur lequel se rabattre, la commune réclame deux voitures, et la vie quotidienne s’appuie sur le marché de la place Bermond et les commerces plutôt que sur un centre dense. Les acheteurs qui veulent flâner jusqu’à un café chaque matin sont mieux servis à Valbonne ou au village de Mougins et devraient le payer.

Pour tous les autres, la configuration 2026 est favorable. Le marché à deux vitesses place le pouvoir de négociation du côté de l’acheteur sur tout ce qui est en pente, daté, en bordure de route ou mal affiché, et ce stock est abondant sur les portails. Le département a maintenu ses droits de mutation bas quand son voisin les a relevés. La remise à plat du DPE a discrètement amélioré le papier d’une partie des villas anciennes. Notre conseil à un client cette année est d’être patient et précis. Attendez la parcelle plate et exploitable des Plans ou de La Colle, évaluez-la sur l’état plutôt que sur l’espoir du vendeur, et servez-vous d’un artisan et d’un certificat d’urbanisme pour transformer un grand jardin d’une histoire en un fait. Achetée ainsi, Roquefort est l’une des adresses sérieuses au meilleur rapport de l’arrière-pays de la Riviera en 2026.