Combien coûte un achat immobilier en France en 2026 ?
Réponse rapide : En plus du prix, prévoyez environ 7 % de frais de notaire dans l’ancien. Les autres coûts ponctuels sont le change et d’éventuels frais de prêt. Viennent ensuite la taxe foncière annuelle et la taxe d’habitation des résidences secondaires, puis la plus-value à la revente. Sur une villa à 1,5 M€ sur la Riviera, les seuls coûts ponctuels avoisinent 105 000 €.
Le prix affiché ne raconte qu’une partie de l’histoire. Un achat en France comporte trois niveaux de coûts : ce que vous payez pour acheter (ponctuel), pour détenir (annuel) et pour vendre (à la sortie). Ce guide additionne les trois pour un acquéreur international sur la Riviera. Chaque chiffre provient de l’un de nos guides détaillés, qui citent leurs sources primaires.
Repères généraux, non un conseil
Il s’agit d’un aperçu pour acquéreurs étrangers, non d’un conseil fiscal ou financier. Les chiffres sont indicatifs et dépendent du bien, de la commune et de votre situation. Confirmez-les avec votre notaire et vos conseils. Vérifié le 29 juin 2026, taux revérifiés le 21 octobre 2026.
Coûts ponctuels : ce que vous payez pour acheter
Les frais de notaire sont le premier coût ponctuel, à environ 7 % du prix dans l’ancien dans les Alpes-Maritimes, qui ont conservé le taux départemental de 4,50 %, soit 5,81 % de droits de mutation au total avec la taxe communale et les frais d’assiette (7 à 8 % dans les départements à 5,00 %). Ajoutez le coût du change (souvent 1–3 % s’il est mal géré) et d’éventuels frais de dossier et de courtage pour un prêt.
| Coût ponctuel | Montant typique (1,5 M€ ancien) |
|---|---|
| Frais de notaire (ancien) | ~105 000 € (~7 %) |
| Change (vs un mauvais taux) | 1–3 % économisés avec un spécialiste |
| Prêt : frais de dossier + courtage | ~1 % du prêt (si emprunt) |
| Expertise / juridique (option) | 1 000–3 000 € |
Dans le neuf (VEFA), les frais de notaire descendent à environ 2–3 %. Valbonne, Mougins, Biot, Grasse et les villages de l’arrière-pays se trouvent tous dans les Alpes-Maritimes, où le droit départemental est resté à 4,50 % en 2026. La plupart des départements ont adopté 5,00 %. Les frais totaux restent donc ici proches de 7 % au lieu de dépasser ce niveau.
Coûts annuels : ce que vous payez pour détenir
Chaque année, vous devez la taxe foncière (tous propriétaires) et, sur une résidence secondaire, la taxe d’habitation, souvent avec une majoration zone tendue jusqu’à 60 %. Ajoutez charges de copropriété, assurance et énergie. Si vous détenez plus de 1,3 M€ d’immobilier français, l’IFI s’applique aussi.
Les coûts de détention restent modestes au regard de la valeur du bien, mais ils se font sentir. Notre guide taxe foncière & d’habitation détaille les deux taxes locales. Toutes deux reposent sur la valeur locative cadastrale, et la commune en fixe les taux. Si votre patrimoine immobilier français net dépasse 1,3 M€, l’IFI s’applique à 0,5–1,5 %. Prévoyez aussi l’entretien, la piscine, le jardin et l’assurance d’un bien de valeur.
Coûts de sortie : ce que vous payez pour vendre
À la revente d’une résidence secondaire, vous payez l’impôt sur la plus-value : environ 36,2 % pour les vendeurs hors UE et ~26,5 % pour les vendeurs UK/UE, avec un abattement jusqu’à zéro sur 22–30 ans de détention. Les vendeurs hors UE au-dessus de 150 000 € paient aussi un représentant fiscal, et une commission d’agence s’ajoute si vous vendez par une agence.
La France taxe la plus-value, pas le prix de vente, et une longue détention la réduit à néant. Notre guide plus-value détaille les taux, la position UK/UE, l’abattement et la règle du représentant fiscal. Votre résidence principale française est exonérée. Si vous intégrez le coût de sortie dès l’achat, vous obtenez une image plus juste du rendement net, surtout sur une détention courte. Si une vente arrive plus tôt que prévu, notre guide sur ce qu’implique une vente détaille le prix, le mandat et le calendrier.
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