Grasse ou Mougins : laquelle choisir ?
Réponse rapide : Prenez Mougins pour le prestige, les bonnes tables, les écoles internationales et Cannes à quelques minutes, au sommet du marché de l’arrière-pays (10 073 €/m² en 2025, médiane DVF des maisons vendues 1 M€ et plus). Prenez Grasse pour des prix nettement plus bas (6 212 €/m² sur la même base, Mougins étant environ 62 % plus chère au m²), une ville active au vrai caractère, et plus de maison ou de jardin pour votre budget. La contrepartie : un trajet plus long vers la côte.
Grasse et Mougins sont à une vingtaine de minutes l’une de l’autre dans les collines derrière Cannes, et pourtant elles occupent les deux extrémités du marché de l’arrière-pays. Mougins est l’adresse recherchée : un vieux village perché entouré de golfs, de restaurants et de domaines fermés. Grasse est la capitale mondiale du parfum et, à environ 62 % du prix au mètre carré de Mougins, le €/m² médian le plus bas des sept villages mesurés à ce niveau de prix. Chacune convient à un acheteur différent, et les chiffres 2025 mesurent l’écart.
Notre méthode de comparaison
Les prix ci-dessous sont les médianes DVF de l’année complète 2025 des maisons vendues 1 M€ et plus, toutes de 100 m² et plus (la dernière année pleine, voir l’Indice des prix de l’arrière-pays). Ce sont des médianes à l’échelle de la zone, pas des estimations. Le secteur, la vue et l’état placent les prix individuels bien au-dessus ou en dessous. Dernière mise à jour le 2 juillet 2026.
Les chiffres
Sur les médianes DVF des maisons vendues 1 M€ et plus, Mougins coûte environ 62 % de plus au m² (10 073 € contre 6 212 €), et son prix de vente médian est environ 37 % plus élevé (1,75 M€ contre 1,28 M€). Grasse affiche −9 % en 2025 et +13 % depuis 2021. Mougins affiche +14 % en 2025 et +33 % depuis 2021.
Source : analyse La Reserve des données DVF de la DGFiP (data.gouv.fr, publication avril 2026), maisons vendues 1 M€ et plus (maisons de 100 m² et plus), médianes de l’année complète 2025. Les temps de trajet et d’accès à la plage sont des estimations approximatives hors heures de pointe.
Caractère et vie quotidienne
Mougins est une adresse recherchée de la Riviera depuis longtemps. Le vieux village perché est fermé aux voitures et rempli de galeries et de restaurants. Autour s’étendent des domaines fermés et deux des golfs les plus connus de la région, Royal Mougins et Cannes-Mougins. Le village a une longue histoire gastronomique, une importante communauté internationale et la Mougins British International School à proximité. Picasso y a passé ses dernières années. La vie y est soignée et discrète, et Cannes est à dix ou quinze minutes.
Grasse est un autre genre de lieu. C’est une ville active de 50 970 habitants (INSEE, 2023) et la capitale mondiale du parfum, siège des maisons Fragonard, Galimard et Molinard, avec un savoir-faire parfumier inscrit à l’UNESCO. Sa vieille ville médiévale a plus d’atmosphère que la plupart des centres historiques de la Côte d’Azur, et elle coûte moins cher que presque tous. Les collines alentour abritent aussi bien des maisons de village que des villas avec vue. Grasse est moins internationale que Mougins, plus haute, plus fraîche, et plus éloignée de la mer.
Le choix se résume au prestige et à la commodité à Mougins, ou au caractère et à la valeur à Grasse.
À qui convient chaque ville
Mougins convient aux acheteurs qui veulent une adresse recherchée près de la côte, avec golf, bonnes tables et écoles internationales, et qui en ont le budget. Grasse convient à ceux qui placent la valeur en premier, veulent du caractère, de l’espace et une vraie ville, et à qui la vie plus loin dans les terres convient.
- Choisissez Mougins si vous voulez un village recherché et reconnu, Cannes à quelques minutes, le golf et une bonne scolarité internationale, et que vous achetez à partir d’un million d’euros. Sa médiane DVF des maisons vendues 1 M€ et plus affiche +14 % en 2025 et +33 % depuis 2021.
- Choisissez Grasse si vous voulez des prix plus bas (Mougins coûte environ 62 % de plus au m² à ce niveau), une ville active avec sa propre culture, et plus de maison ou de jardin pour votre budget. Sa médiane affiche −9 % en 2025 et +13 % depuis 2021.
- Encore indécis ? Comparez les huit villages dans l’Indice des prix de l’arrière-pays et ce que votre budget achète, ou regardez le haut de gamme dans Mougins ou Valbonne.
Acheter dans l’une ou l’autre
Le processus et les coûts sont les mêmes partout dans les Alpes-Maritimes. Commencez par le guide pour acheter en France en tant qu’étranger, puis prévoyez les frais de notaire et le coût total d’un achat. Si vous vous installez, lisez notre guide de l’installation. Pour un chiffre sur un bien précis, utilisez l’outil d’estimation en ligne ou parlez à notre équipe.
Sources
Sources officielles sur lesquelles repose ce guide :