Qu’est-ce que l’Indice des prix de l’arrière-pays ?
Réponse rapide : L’Indice des prix de l’arrière-pays est le relevé que La Reserve publie deux fois par an sur les prix médians des maisons dans les huit villages entre Valbonne et Grasse. Il repose sur 1 164 ventes officielles DVF, les ventes de maisons à partir de 1 million d’euros (à partir de 700 000 € au Rouret, où les ventes à 1 M€ et plus sont trop peu nombreuses) (maisons de 100 m² et plus, 2021–2025). Sur la dernière année complète (2025), pour les maisons vendues 1 M€ et plus, les médianes vont de 6 212 €/m² à Grasse à 10 073 €/m² à Mougins, et l’évolution depuis 2021 va de +13 % à +59 % selon le village.
La DVF (Demandes de Valeurs Foncières) est le registre public de l’administration fiscale qui recense chaque vente immobilière. Nous n’en gardons que le segment de notre marché, les maisons de 100 m² et plus vendues 1 M€ et plus, et publions le €/m² médian et le prix de vente médian par commune. Les chiffres se mettent à jour automatiquement à chaque publication de la DGFiP, en avril et en octobre. Nous voulons un repère unique pour l’arrière-pays, transparent et tiré de la source, que les acheteurs, les vendeurs et les journalistes puissent citer.
Comment lire cet indice
Les chiffres clés ci-dessous sont les médianes de l’année complète 2025, la dernière année pleine. Ce sont des médianes DVF à l’échelle d’une zone, pas l’estimation d’un bien précis. Données issues de la publication DVF d’avril 2026 (transactions jusqu’au 30 décembre 2025). Vérifiez votre situation avec un notaire. Dernière mise à jour le 18 octobre 2026.
L’indice : prix médians des maisons par village (2025)
Mougins (10 073 €/m²) et Biot (9 654 €/m²) sont en tête de l’indice des maisons vendues 1 M€ et plus. Biot a le prix de vente médian le plus élevé (1 920 000 €). Grasse est le point d’entrée (6 212 €/m²). Biot (+53 %) et Mougins (+14 %) ont connu la plus forte hausse sur un an. Le Rouret figure à part, sur les maisons vendues 700 000 € et plus, faute de ventes suffisantes à 1 M€ et plus, et ne est pas classé avec les autres villages.
| Village | €/m² médian (2025) | Prix de vente médian | 1 an (’24→’25) | Depuis 2021 (’21→’25) | Ventes analysées |
|---|---|---|---|---|---|
| Mougins | 10 073 € | 1 750 400 € | +14 % | +33 % | 428 |
| Biot | 9 654 € | 1 920 000 € | +53 % | +59 % | 87 |
| Valbonne | 8 986 € | 1 566 000 € | +6 % | +44 % | 121 |
| Châteauneuf-de-Grasse | 8 705 € | 1 445 000 € | −8 % | +23 % | 95 |
| Opio | 8 593 € | 1 550 000 € | −1 % | +26 % | 70 |
| Roquefort-les-Pins | 7 440 € | 1 261 025 € | −12 % | +16 % | 140 |
| Grasse | 6 212 € | 1 279 750 € | −9 % | +13 % | 131 |
| Le Rouret (maisons vendues 700 000 € et plus) | 6 349 € | 820 000 € | +3 % | +22 % | 92 |
Source : analyse La Reserve des données DVF DGFiP (data.gouv.fr), maisons de 100 m² et plus vendues 1 M€ et plus (700 000 € et plus pour Le Rouret), médianes de l’année complète 2025. « Trop peu de ventes » remplace tout chiffre que notre règle d’échantillon ne permet pas de publier. Ventes analysées : total des transactions retenues sur 2021–2025, par commune. Téléchargez le jeu de données complet : hinterland-price-index.json.
Ce que montrent les données
Depuis 2021, Biot (+59 %) et Valbonne (+44 %) ont le plus progressé et Grasse (+13 %) le moins. Sur un an (2024→2025), Roquefort-les-Pins (−12 %), Grasse (−9 %) et Châteauneuf-de-Grasse (−8 %) ont reculé, tandis que Biot (+53 %) et Mougins (+14 %) ont le plus progressé.
Depuis 2021, le marché avance à plusieurs vitesses : 46 points séparent le village le plus dynamique du plus lent. Les variations d’une année sur l’autre reposent sur 13 à 73 ventes par commune en 2025, et une ou deux grandes propriétés suffisent à déplacer une médiane. Regardez donc la tendance depuis 2021 avant le chiffre annuel. Nos chiffres portent sur les maisons vendues 1 M€ et plus. Quand une commune compte moins de 10 ventes de ce niveau sur la dernière année complète, toute sa série passe aux maisons vendues 700 000 € et plus, et chaque chiffre l’indique. Nous ne publions jamais une médiane calculée sur moins de 5 ventes : l’année affiche alors « trop peu de ventes ». Une évolution sur un an ou depuis 2021 n’apparaît que si les deux années comparées comptent chacune au moins 10 ventes. Si même le seuil de 700 000 € laisse moins de 10 ventes, nous publions la médiane des 5 dernières années complètes réunies, en le signalant.
Méthodologie et sources
Nous utilisons le jeu de données ouvert DVF de la DGFiP (chaque vente enregistrée), limité aux maisons de 100 m² et plus vendues 1 M€ et plus en vente ordinaire (700 000 € et plus là où les ventes à ce niveau manquent), et publions le €/m² médian et le prix de vente médian par commune. La DVF paraît deux fois par an, avec 3 à 6 mois de retard. Les chiffres incluent les frais côté vendeur, mais pas les frais d’agence côté acheteur ni les frais de notaire.
L’indice s’appuie sur le même modèle DVF que nos pages communes et nos données de ventes récentes, si bien que toutes les pages du site donnent les mêmes chiffres. Nous le mettons à jour après chaque nouvelle publication de la DGFiP.
- Source : Demandes de Valeurs Foncières (DVF), Direction Générale des Finances Publiques, publiées sur data.gouv.fr (version géolocalisée Etalab : DVF géolocalisées) sous la Licence Ouverte 2.0 d’Etalab.
- Segment : type de bien Maison (maisons/villas), surface bâtie minimale de 100 m², type de transaction Vente uniquement (hors échanges, donations et adjudications), prix de vente de 1 M€ et plus. Une vente compte une fois, même quand l’acte porte sur plusieurs lots.
- Règle d’échantillon : Nos chiffres portent sur les maisons vendues 1 M€ et plus. Quand une commune compte moins de 10 ventes de ce niveau sur la dernière année complète, toute sa série passe aux maisons vendues 700 000 € et plus, et chaque chiffre l’indique. Nous ne publions jamais une médiane calculée sur moins de 5 ventes : l’année affiche alors « trop peu de ventes ». Une évolution sur un an ou depuis 2021 n’apparaît que si les deux années comparées comptent chacune au moins 10 ventes. Si même le seuil de 700 000 € laisse moins de 10 ventes, nous publions la médiane des 5 dernières années complètes réunies, en le signalant.
- Périmètre : les huit communes Valbonne, Mougins, Biot, Grasse, Opio, Le Rouret, Roquefort-les-Pins et Châteauneuf-de-Grasse, soit 1 164 ventes retenues sur 2021–2025.
- Statistique : la médiane (et non la moyenne), pour que quelques ventes exceptionnelles ne faussent pas le résultat. Le €/m² est le prix de vente divisé par la surface bâtie.
- Calendrier : la DVF paraît deux fois par an (avril et octobre) avec environ 3 à 6 mois de retard sur la signature. Cette édition utilise la publication d’avril 2026. La dernière transaction date du 30 décembre 2025.
- Inclus et exclus : les prix enregistrés comprennent les frais d’agence côté vendeur et la TVA le cas échéant, mais pas les frais d’agence côté acheteur ni les frais de notaire. Voir notre guide du coût total d’un achat.
Limite importante
Les chiffres DVF sont des agrégats à l’échelle d’une zone, pas des estimations de biens. La valeur d’une maison dépend de son secteur, de son orientation, de sa vue, de son état, de son jardin et de son terrain. Les secteurs se situent au-dessus ou en dessous de la médiane communale. À Valbonne, par exemple, les médianes DVF par secteur sur 2021–2025 vont de 6 524 €/m² à Val de Cuberte à 9 172 €/m² à Châteauneuf Border, contre 7 707 €/m² pour la commune sur la même période. Pour un chiffre précis, utilisez une estimation en ligne ou consultez un notaire.
Comment utiliser l’indice
Les acheteurs s’en servent pour tester les prix demandés et comparer les villages. Les vendeurs s’en servent pour fixer un prix de présentation réaliste. Dans les deux cas, lisez la médiane communale avec le détail par secteur, car les prix varient beaucoup au sein d’un même village.
- Vous achetez ? Comparez les villages, puis regardez secteur par secteur. Voir les meilleurs villages où acheter près de Cannes et les face-à-face Mougins ou Valbonne, Grasse ou Mougins et Grasse ou Valbonne. Le processus et les coûts d’achat sont les mêmes dans tout le département : commencez par le guide complet pour acheter en France en tant qu’étranger.
- Vous vendez ? Fixez le prix à partir des ventes DVF comparables, pas des prix affichés. Voir notre guide pour vendre un bien en France, puis obtenez une estimation en ligne et voyez comment nous accompagnons les vendeurs : vendre dans l’arrière-pays.
- Vous étudiez un seul village ? Chaque page commune présente sa propre lecture DVF et ses ventes récentes, par exemple Valbonne : ventes récentes ou Mougins : ventes récentes.
- Vous voulez un chiffre pour votre bien ? Utilisez l’outil d’estimation en ligne ou parlez à notre équipe.
Journalistes et analystes sont libres de citer l’indice, en mentionnant La Reserve. Les chiffres sous-jacents sont publiés sous forme de flux structuré à l’adresse /hinterland-price-index.json.