Le marché immobilier de Mougins en 2026 : prix, quartiers et où se trouve la valeur

Voici les chiffres clés de MeilleursAgents, datés du 1er juin 2026. Ce sont des prix net vendeur, donc hors frais d’agence et de notaire, réactualisés chaque mois à partir des transactions et annonces des agences partenaires. Considérez-les comme un centre de gravité fiable plutôt que comme un devis pour un bien précis.

La fourchette des maisons est le chiffre sur lequel s’arrêter. Un écart d’environ 3 200 à plus de 13 400 euros le mètre carré n’est pas du bruit. C’est la différence entre une villa datée sur un petit terrain près de l’autoroute et un bien rénové avec vue et piscine dans un secteur de villas protégé. Les moyennes lissent tout cela, et c’est pourquoi la suite de cette analyse procède quartier par quartier au lieu d’avancer un chiffre unique pour toute la commune.

Pour situer l’échelle, Mougins compte environ 19 800 habitants (19 782 en 2023) sur 25,6 kilomètres carrés. Les résidences secondaires représentent 19,6 pour cent du parc, et 62,3 pour cent des ménages sont propriétaires de leur résidence principale (Insee, 2023). Cette part de résidences secondaires compte. Elle signifie qu’une partie réelle de la demande vient d’acheteurs non contraints par un salaire local, ce qui soutient les prix sur le haut de marché et explique pourquoi le village et les secteurs avec vue se comportent autrement que la ceinture familiale.

Mougins se divise en quartiers nets, et les acheteurs s’attendent à de forts écarts de prix au mètre carré entre eux. Les ventes enregistrées sont plus prudentes. La colonne ci-dessous donne la médiane DVF des maisons vendues 1 M€ et plus sur 2021–2025, publiée seulement quand un secteur compte au moins cinq ventes de ce type. La plupart n’en comptent pas assez, et une seule villa y fait bouger toute moyenne. La médiane communale pour les mêmes maisons et les mêmes années est de 8 636 €/m².

Notre-Dame-de-Vie est le nom pour lequel on vient et celui sur lequel les vendeurs s’appuient le plus. L’attrait est réel. C’est ici que Picasso a passé ses dernières années, les terrains sont généreux et les vues filent vers la baie. Le risque est réel aussi, car c’est ici que l’on paie le plus souvent une prime au récit par-dessus le bâti. Les ventes enregistrées le montrent : La DVF enregistre 17 ventes de maisons de 1 M€ et plus dans le lieu-dit Notre-Dame-de-Vie sur 2021–2025, pour une médiane de 7 109 €/m², bien en dessous de la médiane de Mougins sur la même période (8 636 €/m²). Nous avons visité des biens affichés au double d’une villa comparable située à trois minutes à Font de l’Orme, et la différence tenait à l’adresse, pas à la maison.

Mougins-le-Haut est le cas inverse et, selon nous, le quartier le plus mal compris de la commune. L’architecture est datée et le plan d’ensemble est résidentiel, mais c’est vert, accessible à pied à ses propres commerces, et c’est la partie de Mougins où une famille trouve un appartement raisonnable sous le million. Le vieux village est un marché à part. On y paie les ruelles piétonnes, les restaurants et la liquidité à la revente que procure un nom que tout le monde connaît. Nos pages secteur couvrent aussi Les Bréguières, Le Val de Mougins et Font de Currault.

Saint-Basile mérite un regard plus attentif que la ligne du tableau. Le Domaine de Saint-Basile et les anciennes propriétés privées qui l’entourent offrent de grands terrains plats, des jardins matures, des villas généreuses et un niveau d’intimité que les coteaux ouverts n’égalent pas. La DVF enregistre 25 ventes de maisons de 1 M€ et plus dans le lieu-dit Saint-Basile sur 2021–2025, pour une médiane de 7 857 €/m², en dessous de la médiane de Mougins sur la même période (8 636 €/m²). La dispersion autour de cette médiane est forte. Les acheteurs y paient la parcelle autant que le bâti, et c’est cette valeur foncière qui protège le prix dans un marché mou.

La direction compte plus qu’un mois isolé. Voici comment Mougins a évolué, toujours selon MeilleursAgents, séparé par type de bien car les deux divergent.

Deux points ressortent. D’abord, les maisons ont pris l’avantage sur les douze derniers mois, avec cinq pour cent contre trois pour les appartements. C’est le même schéma que celui signalé dans notre rapport d’arrière-pays de mi-2026. L’espace individuel avec jardin et piscine est ce que recherche l’acheteur transfrontalier et de résidence secondaire, et il y en a une quantité limitée dans la commune. Les appartements affrontent davantage la concurrence du neuf et des communes voisines moins chères, donc ils montent plus lentement.

Ensuite, les chiffres sur cinq ans dépendent de la partie du marché que l’on regarde. Selon MeilleursAgents, une maison moyenne à Mougins a gagné moins de 16 pour cent sur cinq ans, ce qui est proche de la stabilité après inflation. Les ventes enregistrées du haut de marché ont progressé plus vite. Selon la base DVF, la médiane des maisons vendues 1 M€ et plus est passée de 7 556 €/m² en 2021 à 10 073 €/m² en 2025, soit +33 %. La maison moyenne a peu bougé, tandis que les villas à 1 M€ et plus ont continué de monter. Pour la maison moyenne, notre lecture est que l’année à venir ressemblera à cela : de faibles gains à un chiffre sur les bonnes maisons, stable à mou sur les appartements datés, et un écart qui se creuse entre le rénové qui se vend et le fatigué qui traîne.

Les volumes racontent la même histoire que les prix. Les données DVF montrent un recul des ventes de maisons à 1 M€ et plus à Mougins, de 109 en 2021 et 95 en 2022 à 68 en 2024, avec 73 en 2025, moins de vendeurs ayant choisi de déménager et moins d’acheteurs ayant pu emprunter, ce qui est le propre d’un plateau et non un signe de tension. Les délais de vente se sont allongés, surtout pour les biens affichés au-dessus de la norme locale, et c’est le principal levier de l’acheteur en 2026. Une maison restée invendue six mois est un bien meilleur point de départ pour négocier qu’une annonce toute fraîche, et l’écart entre le premier prix affiché et le prix de vente enregistré s’est assez creusé pour que nous traitions le chiffre affiché comme une position d’ouverture, pas comme une valeur.

La prime de 35 pour cent que les maisons portent sur les appartements à Mougins est plus large que dans la plupart de l’arrière-pays, et il vaut la peine de la comprendre avant de choisir sa voie. À Grasse l’écart est plus étroit car la ville dispose d’un parc d’appartements profond et d’une population active qui les achète. À Mougins le parc d’appartements est plus mince, concentré à Mougins-le-Haut, Tournamy et une poignée de petites résidences, tandis que la demande qui donne le ton porte sur les villas.

Pour un acheteur, cet écart crée deux décisions concrètes. Si votre budget est sous environ 900 000 euros, le marché de l’appartement est celui où vous pouvez réalistement transiger, et Mougins-le-Haut offre le plus d’espace pour l’argent. Au-delà d’environ 1,3 million, vous êtes en territoire de maison, et la question devient le quartier et l’état plutôt que maison ou appartement. Le milieu inconfortable, entre ces deux chiffres, est l’endroit le plus difficile pour acheter correctement, car vous êtes en concurrence pour de petites villas et de grands appartements en même temps et perdez souvent les deux courses.

Côté location, les maisons se louent à 24,6 euros le mètre carré par mois contre 19,1 pour les appartements. Pour un investisseur l’appartement semble meilleur sur le papier, avec un rendement brut qui peut atteindre le milieu des quatre pour cent sur un deux-pièces bien acheté près du village. Les maisons ont rarement du sens comme pur placement de rendement ici. On les achète pour y vivre ou pour les détenir, et le retour vient du capital et de l’usage plus que du loyer. Nous en disons plus sur l’angle locatif dans la section risques, car l’interdiction de louer les logements classés G depuis 2025 et le recalcul du DPE de 2026 comptent pour quiconque loue un bien ancien.

Le prix de Mougins se comprend le mieux face aux communes qui l’entourent. Les chiffres ci-dessous sont des prix moyens au mètre carré, tous types confondus, issus de MeilleursAgents pour les communes directement voisines et d’un mélange d’agrégateurs publics pour les villages plus larges de l’arrière-pays. Ces derniers utilisent des méthodes différentes et doivent être lus comme indicatifs, pas à comparer terme à terme avec le chiffre de Mougins.

Le fait marquant est que Mougins se situe presque exactement au niveau de Cannes en moyenne, ce qui est inhabituel pour une commune de l’intérieur et indique que le marché la traite comme une adresse de niveau littoral plutôt que d’arrière-pays. Seules Opio et Châteauneuf-de-Grasse affichent des moyennes supérieures, et c’est un effet de parc plus qu’un signe de meilleur achat. Toutes deux sont dominées par la villa avec très peu d’appartements, donc leurs moyennes sont tirées vers le haut par l’absence de biens moins chers plus que par une demande plus forte au mètre. Sur les ventes enregistrées de maisons à 1 M€ et plus, l’ordre change : Mougins affiche la médiane DVF 2025 la plus élevée des sept communes sur ce seuil, 10 073 €/m², devant Biot (9 654 €) et Valbonne (8 986 €).

Pour un acheteur qui soupèse Mougins face au reste, la comparaison juste est avec Valbonne et Mouans-Sartoux. Toutes deux se situent environ 700 à 800 euros le mètre carré moins cher, toutes deux ont une vraie vie de village, et toutes deux vous placent dans le bassin de Sophia Antipolis. Ce que Mougins offre pour le supplement, c’est la gastronomie, le golf, l’école internationale et un nom qui se revend sans friction. Que cela vaille la prime dépend entièrement de ce que vous valorisez, et nous ne dirions pas à une famille soucieuse de la valeur que oui. Nous détaillons les deux face-à-face : Mougins ou Valbonne et Grasse ou Mougins.

Quatre éléments maintiennent Mougins au-dessus de ses voisines de l’intérieur, et chacun mérite d’être pesé au regard de votre propre situation.

Le premier est l’école. La Mougins British International School, établissement indépendant à programme britannique du secteur de Font de l’Orme, attire des familles internationales qui veulent une scolarité en anglais sans mettre leurs enfants en internat. Cette demande est durable. Les familles achètent près de l’école, restent une décennie et revendent à la promotion suivante, ce qui donne aux secteurs alentour une demande qui ne dépend pas du marché des vacances. Si vous avez des enfants scolarisés, c’est souvent la vraie raison de choisir Mougins plutôt que Valbonne, où c’est le CIV public à Sophia qui attire.

Le deuxième est l’accès. L’autoroute A8 se rejoint en quelques minutes, Cannes est à environ dix minutes en descendant, Sophia Antipolis est à un quart d’heure de route par la RD3 et la RD35, et l’aéroport de Nice est à environ une demi-heure en circulation normale. Pour un acheteur qui partage son temps entre la Riviera et un autre pays, ce chiffre de l’aéroport est celui qui compte, et Mougins en est plus proche que la plupart des villages plus profonds de l’arrière-pays.

Le troisième est la réputation gastronomique et golfique. Le vieux village porte un nom sérieux à table, avec des tables citées au Guide Michelin et l’héritage de l’école de cuisine de Roger Vergé derrière lui, et Royal Mougins donne à la commune un parcours 18 trous entouré de voies de villas. Ce sont des attraits de mode de vie qui se convertissent directement en demande à la revente, de la part d’un acheteur qui veut l’ensemble plutôt qu’une simple maison.

Le quatrième est la part de résidences secondaires. À 19,6 pour cent du parc, elles représentent une base constante d’acheteurs qui paient avec un capital venu d’ailleurs. Cela soutient le haut du marché à travers des cycles qui assoupliraient une ville purement locale, et c’est la raison principale pour laquelle Mougins suit Cannes plutôt que Grasse.

Deux équipements attirent l’argent international vers Mougins, et tous deux se voient dans les chiffres au mètre. Le Royal Mougins Golf Club, un par 71 dessiné par Robert von Hagge et ouvert en 1993, se trouve à environ dix minutes de Cannes et ancre un resort avec villas et appartements autour du parcours. Le Cannes-Mougins Golf Country Club voisin fait de même du côté Mougins-Mouans. Une villa en bordure de parcours ou à quelques minutes en voiturette du premier départ porte une prime sur une maison identique sans golf, et cette prime est tenace car le vivier d’acheteurs est précis et prêt à la payer.

Voici notre lecture par budget, le même conseil que nous donnerions à un client en face de nous.

Sous le million d’euros, achetez un appartement à Mougins-le-Haut ou une petite maison à Tournamy. L’appartement de Mougins-le-Haut est un achat défendable à ce niveau, car la demande est régulière, les charges sont prévisibles et le cadre verdoyant tient la valeur à la revente. Évitez de vous étirer pour une villa fatiguée près de l’autoroute juste pour dire que vous avez acheté une maison. Le bruit de la route et la facture de rénovation vous surprendront tous deux.

Entre un et deux millions, concentrez-vous sur Font de l’Orme et Saint-Basile. C’est la ceinture familiale, les écoles sont proches, les terrains sont exploitables, et vous payez la maison plutôt que la légende. Une villa rénovée de quatre chambres avec piscine dans cette tranche est le cheval de trait du marché de Mougins et la chose la plus facile à revendre. Vérifiez le classement énergétique avant de tomber amoureux, car tout bien classé F ou G porte désormais une décote réelle et une obligation de travaux.

Au-delà de deux millions, les règles changent. À ce niveau vous achetez de la rareté, et le bon geste est d’être patient et sélectif plutôt que rapide. Les meilleurs biens ici se traitent discrètement et rarement, souvent avant d’atteindre le marché ouvert, donc la valeur vient d’être connu des agents locaux et prêt à agir, pas de courir après ce qui est affiché. Ne payez la prime à la vue que là où la vue est réellement protégée par le zonage. Nous avons vu trop d’acheteurs payer pour un panorama qu’un permis voisin a ensuite supprimé.

Aucune lecture de marché n’est complète sans ce qui peut vous coûter de l’argent, voici donc notre liste pour Mougins en 2026.

Le premier point est le paquet de règles de 2026, que nous avons détaillé dans notre guide d’achat sur les changements de l’année. Les points clés pour les acheteurs de Mougins sont le recalcul du DPE, qui a reclassé certains biens anciens, et l’interdiction de location de la pire classe énergétique, qui empêche depuis le 1er janvier 2025 de louer un logement classé G sur un nouveau bail. Si vous achetez pour rénover et louer, le classement énergétique n’est plus un détail. Il décide si le bien est légalement louable, et il façonne la décote que vous devriez négocier sur un parc fatigué.

Le deuxième est la position sur les frais de notaire dans les Alpes-Maritimes. Les Alpes-Maritimes ont gardé leur part départementale des droits de mutation à 4,5 % quand environ 83 départements passaient à 5 % (tableau DGFiP des taux au 1er février 2026), si bien que les droits de mutation totaux restent ici à 5,81 % du prix dans l’ancien. Budgétez les frais sur la base des règles départementales actuelles plutôt que d’une vieille règle de pouce, et demandez à votre notaire de confirmer le chiffre par écrit avant de vous engager.

Le troisième est le décalage des données. La DVF comme les estimations d’agence regardent en arrière. La DVF en particulier accusé plusieurs mois de retard, donc un chiffre lu aujourd’hui reflète des opérations signées bien avant. Dans un marché lent c’est sans gravité, mais cela signifie qu’il faut s’ancrer sur des ventes comparables récentes plutôt que sur une moyenne communale au moment de faire une offre.

Le quatrième est la liquidité sur le haut de marché. Au-delà de deux millions, le vivier d’acheteurs est restreint et international, et un prix affiché erroné peut laisser un bien sur le marché un an ou plus. Si vous vendez, fixez le prix au marché qui existe plutôt qu’à celui que vous souhaiteriez. Si vous achetez, cette faible liquidité est votre alliée, car la patience est récompensée par une marge de négociation.

Deux sources gratuites couvrent ce marché, et elles répondent à des questions différentes. Savoir laquelle croire pour quoi vous évitera les erreurs de prix les plus courantes.

La DVF, base des Demandes de Valeurs Foncières, est le registre officiel. Elle est publiée par la Direction Générale des Finances Publiques à partir des actes notariés, diffusée en open data sous Licence Ouverte 2.0 (Etalab) et réactualisée deux fois par an, en avril et en octobre. La prochaine mise à jour, prévue en octobre 2026, ajoutera le premier semestre 2026, ce qui signifie que pour l’instant les ventes les plus récentes au fichier vont jusqu’à fin 2025. La DVF vous dit ce qui a réellement changé de mains, adresse par adresse, c’est-à-dire la vérité que vous voulez au moment de faire une offre. Sa faiblesse est le décalage et le manque de contexte, car elle enregistre le prix mais pas l’état ni la vue. Les chiffres DVF cités dans cet article portent sur les maisons vendues 1 M€ et plus.

MeilleursAgents, comme d’autres agrégateurs, comble le vide par des estimations mensuelles qui intègrent les annonces en cours et les opérations des agences partenaires. Ses chiffres sont des prix net vendeur, donc hors frais d’agence et de notaire, et ils sont plus actuels que la DVF. La contrepartie est qu’ils sont modélisés plutôt qu’enregistrés, donc excellents pour la tendance et la direction mais jamais à retenir comme seule base d’une offre précise.

Notre méthode de travail consiste à utiliser MeilleursAgents et notre propre pipeline pour la tendance, puis à sortir le relevé DVF de la rue et du secteur exacts avant de conseiller un chiffre. Si vous le faites vous-même, partez de l’explorateur officiel DVF sur explore.data.gouv.fr, puis recoupez les niveaux d’annonces sur les portails. Ne vous fiez jamais à une seule moyenne communale, car comme cet article l’a montré, la moyenne de Mougins cache un marché qui va de 3 900 à plus de 13 000 euros le mètre carré.

Mougins mérite sa prime, mais pas pour tout le monde. Si vous voulez la gastronomie à votre porte, une école en anglais pour les enfants, un parcours de golf au bout du chemin et une adresse qui se revend sans récit, les 700 à 800 euros le mètre carré de plus que Valbonne ou Mouans-Sartoux achètent tout cela. Le prix des maisons monte encore et la base de résidences secondaires est profonde.

Ce que nous ne ferions pas, c’est payer le nom de Notre-Dame-de-Vie pour une maison sans la vue ni le terrain qui vont avec, ou nous étirer vers une villa fatiguée près de l’autoroute quand un appartement raisonnable à Mougins-le-Haut tiendrait mieux sa valeur. Les moyennes flattent la commune et cachent un marché aux quartiers très différents, donc les acheteurs qui s’en sortent ici sont ceux qui traitent Mougins comme plusieurs marchés et choisissent le bon pour leur budget et leur raison d’être là.

Pour un point de vue actuel sur un quartier précis, ou une estimation ancrée DVF d’un bien que vous soupesez, la porte est ouverte. Nous préférons vous dire où se trouve vraiment la valeur plutôt que d’aider quiconque à surpayer un nom.