Quelle plus-value les non-résidents paient-ils sur un bien français en 2026 ?
Réponse rapide : Un non-résident qui vend un bien français paie 19 % d’impôt sur le revenu plus 17,2 % de prélèvements sociaux = 36,2 % sur la plus-value nette. Si vous êtes affilié à la sécurité sociale du UK ou d’un autre État UE/EEE, vous payez à la place un prélèvement de solidarité de 7,5 % (au lieu de 17,2 %), soit un total d’environ 26,5 %. Les plus-values élevées supportent en plus une surtaxe pouvant atteindre 6 %.
La plus-value imposable correspond au prix de vente moins le coût d’acquisition, après forfaits (frais d’acquisition, et travaux sous conditions). impots.gouv.fr applique les 19 % quel que soit votre pays de résidence. Seule la part sociale varie. Votre résidence principale en France est exonérée. Une résidence secondaire sur la Riviera est imposable en totalité, et c’est le cas traité ici. Le calcul part du prix de vente : obtenez une estimation en ligne avant de faire vos comptes.
Vérifiez avec votre notaire ou un fiscaliste
Il s’agit d’une information générale pour vendeurs étrangers, pas d’un conseil fiscal. Taux, surtaxes et positions conventionnelles sont complexes et évoluent. Le budget 2026 de la Sécurité sociale a relevé la CSG sur certains revenus du capital, mais les plus-values immobilières restent à 17,2 %. Confirmez votre charge exacte avec le notaire et un fiscaliste transfrontalier avant de vendre. Vérifié le 29 juin 2026.
Pourquoi les vendeurs UK et UE paient-ils moins après le Brexit ?
Si vous êtes affilié à la sécurité sociale du UK, de l’UE ou de l’EEE, vous êtes exonéré de CSG/CRDS et ne payez que le prélèvement de solidarité de 7,5 %. Votre total est d’environ 26,5 % (19 % + 7,5 %) au lieu de 36,2 %.
La règle vient de la jurisprudence européenne : personne ne doit cotiser socialement dans deux États. Le UK a quitté l’UE en 2020, mais l’administration fiscale française accorde toujours ce taux réduit de 7,5 % aux résidents UK couverts par la sécurité sociale britannique. Les vendeurs hors UE/EEE et hors d’un tel régime, par exemple de nombreux résidents américains, paient les 17,2 % pleins, soit 36,2 % au total.
| Profil vendeur | Impôt revenu | Social | Total* |
|---|---|---|---|
| Affilié UK / UE / EEE | 19 % | 7,5 % | ~26,5 % |
| Hors UE (ex. US) | 19 % | 17,2 % | ~36,2 % |
*Avant surtaxe sur les plus-values élevées et avant abattement pour durée de détention. Une convention fiscale ajuste parfois encore le résultat.
Comment l’abattement pour durée de détention réduit-il l’impôt ?
Plus vous détenez le bien longtemps, plus la plus-value imposable diminue. L’impôt sur le revenu de 19 % tombe à zéro après 22 ans, les prélèvements sociaux après 30 ans. Un bien sur la Riviera détenu assez longtemps se revend sans plus-value.
L’abattement commence la 6e année et augmente chaque année suivante. Impôt sur le revenu : 6 % par an des années 6 à 21, puis 4 % la 22e année, soit une exonération totale à 22 ans. Prélèvements sociaux : 1,65 % par an des années 6 à 21, 1,6 % la 22e année, puis 9 % par an des années 23 à 30, soit une exonération totale à 30 ans. Les deux calendriers courent en parallèle. Voilà pourquoi une détention de 25 ans ne paie plus d’impôt sur le revenu mais doit encore une partie des prélèvements sociaux. service-public.fr publie le barème complet.
La durée de détention n’est qu’un des paramètres du calendrier de vente. Notre guide du vendeur couvre le reste, du prix au compromis.
Quand un non-résident a-t-il besoin d’un représentant fiscal ?
Si vous résidez hors UE/EEE et que le prix de vente dépasse 150 000 €, vous devez désigner un représentant fiscal accrédité. Il garantit la bonne déclaration de la plus-value et facture des honoraires, en général un faible pourcentage du prix.
Les vendeurs résidant dans l’UE/EEE sont dispensés de cette obligation. Au-dessus du seuil, que franchissent la plupart des ventes sur la Riviera, le notaire mandate un représentant agréé pour les vendeurs hors UE. Ses honoraires (souvent de l’ordre de 0,4–1 % du prix, négociables) s’ajoutent aux coûts de vente. Intégrez-les au calcul de votre produit net, avec la plus-value elle-même et toute commission d’agence. Si vous préparez une vente avec nous, parlez du représentant dès le premier rendez-vous, pour que le net soit juste dès le départ.
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