SCI, indivision ou tontine : comment détenir une maison de l’arrière-pays en 2026

Tout achat à Valbonne, Mougins, Biot, Grasse, Opio, Roquefort-les-Pins, Châteauneuf-de-Grasse et Le Rouret finit dans l’une de ces quatre cases. Le notaire vous posera la question au moment du compromis, et si vous n’avez pas d’avis, le régime par défaut s’applique.

Deux points de ce tableau comptent plus que les autres. D’abord, l’indivision n’est pas un choix, c’est ce qui arrive quand personne n’en fait un. Ensuite, la colonne des inconvénients est celle qui coûte de l’argent. Une vente forcée au titre de l’article 815 a démantelé plus de patrimoines dans l’arrière-pays que n’importe quelle règle fiscale. Nous avons vu une villa familiale au-dessus de la vallée de la Brague, à Biot, partir aux enchères parce qu’un héritier sur quatre voulait sortir et que les trois autres ne pouvaient pas financer le rachat. Personne n’avait prévu cela. Ils avaient simplement hérité en indivision sans jamais rédiger de convention.

Les acheteurs étrangers arrivent souvent avec une structure en tête parce qu’elle a fonctionné chez eux. Un trust britannique, une holding luxembourgeoise, une LLC américaine. Les trois posent problème en France. Les trusts déclenchent le régime de la déclaration de trust et de lourdes obligations de reporting. Les sociétés étrangères détenant un bien français tombent dans la taxe annuelle de 3 pour cent sur la valeur vénale, sauf à déposer le formulaire 2746 et à déclarer leurs associés chaque année. Une LLC peut être traitée comme opaque, ce qui transforme une plus-value modeste en problème d’impôt sur les sociétés. Rien de tout cela n’est fatal, mais tout est cher à corriger après la signature de l’acte.

Le droit français réserve une part fixe de la succession aux enfants. Un enfant reçoit la moitié, deux enfants se partagent les deux tiers, trois ou plus se partagent les trois quarts. La part restante, la quotité disponible, est la seule dont vous disposez librement. Cette règle s’applique aux immeubles situés en France quelle que soit la nationalité du propriétaire, et elle surprend chaque semaine des acheteurs anglais, américains et australiens.

Le règlement (UE) 650/2012 a changé la donne en août 2015. Il permet de choisir la loi de sa nationalité pour régir l’ensemble de sa succession plutôt que la loi de sa dernière résidence habituelle. Un propriétaire britannique à Mougins pouvait signer un testament désignant la loi anglaise et, en théorie, laisser la villa à un second conjoint plutôt qu’aux enfants d’un premier mariage. Pendant six ans, cela a plutôt bien fonctionné.

Puis est venue la modification de l’article 913. Pour les décès survenus à compter du 1er novembre 2021, lorsque la loi applicable à la succession ne prévoit aucune réserve pour les descendants, les enfants peuvent opérer un prélèvement compensatoire sur les biens situés en France afin de retrouver la part que la loi française leur aurait donnée. La condition est que le défunt ou au moins un enfant soit ressortissant d’un État membre de l’Union ou y réside habituellement au jour du décès. Depuis le Brexit, un Britannique vivant dans le Kent ne remplit plus seul le critère de nationalité, mais une fille installée à Dublin ou à Lisbonne le remplit, et un seul enfant suffit.

Les juridictions françaises ont depuis confirmé que la portée s’étend aux actifs français même lorsqu’une loi successorale étrangère s’applique. Le résultat pratique est que le choix d’une loi étrangère constitue désormais une protection partielle et non totale. Il régit toujours la succession en général, il évite toujours une partie de l’administration française, et il compte toujours pour les biens mobiliers détenus hors de France. Il ne permet plus de déshériter de façon fiable un enfant s’agissant d’une maison à Opio ou à Châteauneuf-de-Grasse.

Ce que cela implique concrètement. Si votre plan de transmission repose sur l’attribution de la maison de l’arrière-pays à quelqu’un d’autre que vos enfants, prenez conseil en France avant d’acheter, pas après. Les voies praticables sont les donations du vivant avec les abattements adaptés, les contrats d’assurance-vie souscrits assez tôt, un changement de régime matrimonial, ou une renonciation anticipée à l’action en réduction signée par les enfants devant deux notaires. Cette dernière existe et fonctionne, mais elle suppose l’accord préalable des enfants, c’est-à-dire exactement la conversation que l’on cherchait à éviter. Pour les règles nationales, voir notre guide de la succession en France et la position des testaments de droit anglais.

Achetez à plusieurs sans rien préciser, et vous êtes en indivision. Chacun détient une quote-part indivise, en général à hauteur de son apport. C’est simple, la mise en place ne coûte rien, et pour un couple marié avec enfants communs cela convient généralement.

Le risque est l’article 815 du Code civil, selon lequel nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision. Tout indivisaire peut demander la vente du bien entier, et si les autres refusent, le tribunal judiciaire de Grasse peut ordonner une vente sous contrôle judiciaire. En pratique, cela signifie une licitation, souvent en dessous du prix de marché. Nous en voyons deux ou trois par an dans les huit villages, presque toujours après un décès plutôt qu’après un achat.

La gestion courante est le second problème. Les actes d’administration exigent une majorité des deux tiers des quotes-parts. Vendre, consentir un bail de longue durée ou hypothéquer le bien exige l’unanimité. Cela reste gérable à deux. Avec cinq cousins qui ont hérité d’un mas à Roquefort-les-Pins et vivent dans trois pays, c’est presque impraticable. Réunir cinq signatures notariées à l’étranger prend des mois, et un seul refus bloque tout.

Il existe une solution, et presque personne ne l’utilise. Une convention d’indivision signée devant notaire fixe l’organisation pour une durée de cinq ans renouvelable, désigne un gérant, répartit les charges et suspend le droit de demander le partage pendant cette période. Pour une famille qui hérite d’une maison au Rouret et souhaite la garder pour les petits-enfants, ce document vaut bien davantage que les quelques centaines d’euros qu’il coûte. Demandez-le au notaire de Valbonne ou de Grasse qui a réglé la succession.

Notre conseil est simple. L’indivision convient à un couple qui achète ensemble avec un régime matrimonial clair derrière. C’est une mauvaise façon de détenir un bien que plus de deux personnes finiront par se partager. Si vous pouvez déjà nommer quatre futurs coïndivisaires, optez pour une SCI ou rédigez une convention maintenant, pendant que tout le monde se parle encore.

La tontine, plus exactement la clause d’accroissement, est un paragraphe inséré dans l’acte de vente. Elle prévoit qu’au décès du premier acquéreur, le survivant est réputé avoir été seul propriétaire depuis le jour de l’achat. Le défunt est censé n’avoir jamais rien possédé, donc il n’y a rien à transmettre aux enfants et rien sur quoi la réserve puisse s’exercer.

C’est puissant, et c’est la raison pour laquelle les couples non mariés y ont recours. Un couple qui achète un appartement de 450 000 euros près de la Place des Arcades à Valbonne, sans mariage ni PACS, ne dispose autrement que de très peu de protection. Sans tontine, le partenaire non marié n’hérite de rien par la loi et paie 60 pour cent de droits sur ce qui lui est légué. Avec elle, le survivant conserve l’appartement en entier.

Les conditions sont strictes et les notaires les appliquent avec soin. Les deux acquéreurs doivent apporter des sommes globalement équivalentes et présenter une espérance de vie comparable au jour de l’achat. La clause est un contrat aléatoire, et si l’un a 45 ans et l’autre 82, ou si l’un finance 90 pour cent du prix, l’administration fiscale peut requalifier l’ensemble en donation déguisée. Une transmission propre devient alors imposable au taux applicable entre les parties.

Le résultat fiscal dépend de votre situation. Les couples mariés et les partenaires de PACS reçoivent le bien en franchise de droits, le conjoint survivant et le partenaire de PACS étant totalement exonérés en France. Les couples non mariés acquittent le taux de 60 pour cent applicable entre personnes non parentes, sauf résidence principale d’une valeur inférieure à 76 000 euros, un seuil sans objet sur la Côte d’Azur depuis une génération. Pour des concubins qui achètent à Biot ou au Rouret aux prix actuels, la tontine règle la question de la propriété et ne fait rien pour la note fiscale. Un PACS signé à la mairie avant l’acte règle les deux, et prend un après-midi.

La rigidité est le vrai coût. Une tontine ne se défait pas unilatéralement. Si le couple se sépare, aucun ne peut vendre, aucun ne peut demander le partage au titre de l’article 815 puisqu’il n’y a pas d’indivision à partager, et le bien reste bloqué jusqu’à accord des deux. Nous avons vu une maison à Opio rester vide quatre ans pour cette raison exacte. Avant d’en signer une, demandez-vous si vous seriez à l’aise d’être lié à la signature de cette personne pendant trente ans.

La SCI est une société civile dont l’objet est de détenir de l’immobilier. Vous et vos coacquéreurs souscrivez des parts, la société signe l’acte, et vous détenez désormais du papier plutôt que des murs. Deux personnes suffisent, le capital minimum peut être d’un euro, et les statuts règlent presque tout du fonctionnement.

L’avantage successoral est le seul argument honnête. Les parts se donnent par petits lots. Chaque parent peut donner à chaque enfant 100 000 euros de valeur en franchise de droits, et l’abattement se renouvelle tous les quinze ans. Un couple avec trois enfants peut donc transmettre 600 000 euros de valeur sans droits, attendre quinze ans, et recommencer. Sur une villa de 1,4 million d’euros à Valbonne ou à Mougins, cela représente l’essentiel de la maison transmise en deux tours. La valeur des parts peut aussi être réduite par la dette de la société, et les lots minoritaires sont couramment valorisés avec une décote de 10 à 20 pour cent pour tenir compte de l’absence de contrôle. Faites documenter cette évaluation par un professionnel, car l’administration conteste les décotes agressives.

Passons aux coûts, que les plaquettes omettent. La constitution revient à 1 500 à 3 000 euros chez un notaire ou un avocat, davantage si les statuts sont sur mesure. La comptabilité annuelle coûte 600 à 1 500 euros. Il faut une assemblée générale annuelle et un procès-verbal. Les associés non-résidents doivent déposer le formulaire 2746 avant la mi-mai chaque année, en déclarant les associés, pour bénéficier de l’exonération de la taxe annuelle de 3 pour cent sur la valeur vénale des immeubles français détenus par des entités juridiques. Oubliez ce dépôt et l’exposition atteint 3 pour cent de la valeur de la maison, chaque année. Sur un bien de 1,2 million d’euros, cela fait 36 000 euros par an, et l’administration contrôle ce point plus activement.

Trois autres pièges. D’abord, une SCI qui détient votre résidence principale perd l’abattement IFI de 30 pour cent, ce qui compte dès que le patrimoine immobilier français dépasse le seuil de 1,3 million d’euros. Ensuite, une SCI qui loue régulièrement en meublé est considérée comme commerciale et peut basculer à l’impôt sur les sociétés, ce qui modifie complètement le régime des plus-values et supprime l’abattement pour durée de détention. Enfin, les banques prêtent aux SCI à des conditions plus serrées et exigent en général la caution personnelle de chaque associé, si bien que l’emprunt n’est pas vraiment séparé de vous.

Notre lecture : la SCI est un outil de transmission, pas un abri fiscal. Si vous voulez transmettre une maison de l’arrière-pays par étapes, contrôler qui peut la vendre, ou acheter avec des frères et sœurs ou des amis, elle justifie ses honoraires. Si vous êtes un couple qui achète un logement pour y vivre, elle ajoute du coût et de la paperasse et vous prive d’un abattement IFI que vous auriez eu autrement. Notre guide de la détention via une SCI détaille les régimes fiscaux.

Le démembrement scinde la propriété en deux. L’usufruitier conserve le droit d’habiter le bien ou de le louer et d’en percevoir les loyers. Le nu-propriétaire détient le titre et récupère automatiquement la pleine propriété à l’extinction de l’usufruit, en général au décès de l’usufruitier, sans droits de succession supplémentaires sur cette réunion.

La valorisation est fixée par l’article 669 du Code général des impôts et dépend uniquement de l’âge de l’usufruitier au jour de la donation. Le barème est inchangé pour 2026.

Prenons un chiffre réel de l’arrière-pays. Un couple de 68 ans possède une maison au Rouret valorisée 1,1 million d’euros. Ils donnent la nue-propriété à leurs deux enfants et conservent l’usufruit. Dans la tranche 61 à 70 ans, la nue-propriété vaut 60 pour cent de la valeur, soit 660 000 euros, ou 330 000 par enfant. Chaque parent donne 165 000 euros à chaque enfant. L’abattement de 100 000 euros en couvre l’essentiel, laissant 65 000 euros par parent et par enfant dans le barème, taxés de 5 à 20 pour cent dans les tranches basses. Les enfants acquittent quelques dizaines de milliers d’euros de droits. Au décès des parents, l’usufruit s’éteint et les enfants détiennent la maison entière sans droits sur la réunion, quelle que soit sa valeur à ce moment.

Comparez avec l’inaction. La même maison transmise au décès, valant peut-être 1,4 million d’euros après une décennie supplémentaire de hausse dans l’arrière-pays, donne 700 000 euros à chaque enfant. Après les deux abattements de 100 000 euros, un par parent, 500 000 euros par enfant sont taxés, sans dépasser la tranche à 20 pour cent. L’écart entre les deux voies se compte largement en centaines de milliers d’euros, et la donation anticipée fige en plus la valeur taxable au niveau d’aujourd’hui.

Les contreparties sont réelles. L’usufruitier paie la taxe foncière, l’entretien courant et les charges, tandis que les grosses réparations structurelles incombent au nu-propriétaire. La vente exige l’accord des deux côtés, donc un parent susceptible d’avoir besoin de liquidités pour sa dépendance doit y réfléchir sérieusement. Il n’y a pas de retour en arrière. Et la variante de l’usufruit temporaire, valorisée à 23 pour cent par période de dix ans quel que soit l’âge, est un outil différent, utilisé surtout pour organiser des revenus plutôt que pour transmettre.

Les acheteurs des Alpes-Maritimes ont reçu une bonne nouvelle discrète en 2025 et la plupart l’ont manquée. La loi de finances pour 2025 a permis aux départements de porter la part départementale des droits de mutation de 4,5 à 5 pour cent. La plupart l’ont fait. Le conseil départemental des Alpes-Maritimes s’en est abstenu, si bien que le total des droits reste ici à 5,81 pour cent quand environ 83 départements sont passés à 6,32 pour cent (tableau DGFiP des taux au 1er février 2026). Sur une maison à 900 000 euros à Roquefort-les-Pins, l’écart représente environ 4 600 euros. Les primo-accédants d’une résidence principale étaient de toute façon exonérés de la hausse partout en France.

Le coût total des frais de notaire sur un bien ancien dans l’arrière-pays se situe autour de 7 pour cent du prix dans les Alpes-Maritimes (taux de mutation de 4,50 pour cent maintenu), une fois ajoutés les droits de mutation, l’émolument du notaire, la contribution de sécurité immobilière et les débours. L’achat de parts d’une SCI existante est taxé différemment, à 5 pour cent de la valeur des parts, ce qui paraît moins cher jusqu’à ce que l’on se souvienne que vous héritez aussi de l’historique de la société, de ses comptes et de toute plus-value latente sur le bien.

La taxe annuelle de 3 pour cent mérite son propre paragraphe car elle piège des propriétaires chaque année. Toute entité juridique, française ou étrangère, qui détient directement ou indirectement un immeuble en France est redevable d’une taxe annuelle de 3 pour cent de la valeur vénale du bien au 1er janvier. Les exonérations sont larges et faciles à obtenir, le plus souvent en déposant le formulaire 2746 en double exemplaire avant la mi-mai chaque année en déclarant l’identité des associés. Une autre exonération s’applique lorsque les immeubles français représentent moins de la moitié des actifs français de l’entité. L’exonération n’est pas automatique. Elle dépend du dépôt. Les familles qui ont créé une SCI, l’ont utilisée huit ans et ont laissé le comptable s’endormir sont celles qui reçoivent le redressement.

Sur l’IFI, le seuil reste en 2026 à 1,3 million d’euros de patrimoine immobilier français net taxable au 1er janvier, et les non-résidents sont imposés sur leurs seuls actifs français. Deux points structurels comptent. La résidence principale détenue en direct bénéficie d’un abattement de 30 pour cent sur sa valeur, et cet abattement disparaît si la maison est logée dans une SCI. Les non-résidents n’y ont pas droit du tout, un bien français n’étant par définition pas leur résidence principale. La dette contractée par la société pour acquérir le bien reste déductible, sous réserve des règles anti-abus sur les comptes courants d’associés, ce qui constitue une raison légitime pour laquelle une SCI peut réduire un IFI.

Les taux des droits de succession sont inchangés pour 2026. Les enfants bénéficient de 100 000 euros par parent, puis d’un barème de 5 pour cent jusqu’à 45 pour cent au-delà de 1 805 677 euros. Le conjoint et le partenaire de PACS ne paient rien. Un abattement renforcé de 15 932 euros s’applique à compter du 1er janvier 2026 pour certaines transmissions aux enfants du conjoint ou du partenaire, une amélioration modeste mais réelle pour les familles recomposées propriétaires dans ces villages.

Un conseil sur la structure ne vaut que confronté à de vrais prix. Voici la situation des huit villages à la mi-2026, avec les droits de mutation et une exposition successorale approximative pour une maison familiale de 180 m², calculée pour deux enfants avec les abattements standards.

Source : médianes DVF des maisons vendues 1 M€ et plus en 2025 (700 000 € et plus au Rouret), publication DGFiP d’avril 2026. Les montants successoraux supposent un patrimoine français limité à la maison, deux enfants, l’abattement de 100 000 euros par enfant et par parent appliqué deux fois, et le barème 2026 en ligne directe. À prendre comme un ordre de grandeur, pas comme un devis.

Sur les huit, l’exposition représente de vraies sommes. À la médiane DVF 2025 de 8 593 €/m² des maisons vendues 1 M€ et plus à Opio, une villa sur les restanques d’oliviers au-dessus de la Brague, ou un bien du côté du golf près du Château de la Bégude, dépasse 1,5 million sans rien avoir d’exceptionnel. Deux enfants font face à environ 220 000 euros. Une transmission étalée sur deux cycles de quinze ans, ou une donation de nue-propriété à 65 ans, en supprime une bonne part. La décision de structure vaut davantage que ce que le notaire et le comptable vous factureront sur vingt ans.

L’accès façonne le prix et donc l’exposition. Les biens situés à moins de dix minutes de la sortie 44 de l’A8 vers Antibes et Sophia Antipolis, ou sur l’axe RD3 entre Valbonne et Opio, tiennent leur valeur plus sûrement que les franges extérieures. Le secteur du CIV à Valbonne joue le même rôle pour les maisons familiales, comme nous l’expliquons dans nos guides de Valbonne et de Garbejaire. Si votre bien porte une prime scolaire ou une prime de trajet, il portera aussi une facture successorale plus lourde, et il a plus de chances d’être l’actif dont la famille discutera.

Répondez à trois questions dans l’ordre. Elles règlent la plupart des cas sans spécialiste.

Un. Y a-t-il des enfants d’une union antérieure d’un côté ou de l’autre ? Si oui, arrêtez-vous et prenez conseil avant le compromis. C’est la situation où la réserve héréditaire, le prélèvement compensatoire et le droit au logement du survivant se heurtent, et où l’indivision par défaut produit le pire résultat pour tout le monde. Une famille recomposée qui achète à Mougins ou à Valbonne doit partir du principe qu’une structure est nécessaire.

Deux. Comptez-vous transmettre cette maison à vos enfants plutôt que la vendre ? Si oui, et si la valeur dépasse environ 800 000 euros, une SCI ou une donation échelonnée de nue-propriété fera gagner de l’argent réel. En dessous, les abattements font l’essentiel du travail et la simplicité l’emporte.

Trois. Le patrimoine immobilier français dépasse-t-il 1,3 million d’euros ? Si oui, l’IFI entre en jeu et l’abattement de 30 pour cent sur la résidence principale compte. Habitez la maison et détenez-la en direct, vous gardez l’abattement. Logez-la dans une SCI, vous le perdez, ce qui doit se comparer à ce que la société vous rapporte par ailleurs.

Notre recommandation par défaut pour un couple qui achète un logement pour y vivre, avec enfants communs, dans l’un des huit villages : acheter en direct, régler le régime matrimonial, signer un testament français chez le même notaire, et revoir la question à 65 ans avec une donation de nue-propriété. Ce chemin coûte moins de 2 000 euros au total et couvre la grande majorité des besoins réels des familles d’ici.

Notre recommandation par défaut pour une famille recomposée, plusieurs coacquéreurs, ou un bien au-delà de deux millions d’euros : une SCI aux statuts soigneusement rédigés, suivie de donations échelonnées de la nue-propriété des parts. Comptez 3 000 euros de constitution, environ 1 000 euros par an de fonctionnement, et une économie qui atteint six chiffres sur une génération.

Ce que nous ne ferions pas, c’est créer une SCI parce que quelqu’un a dit lors d’un dîner à Opio qu’elle permet d’échapper au droit successoral français. Depuis novembre 2021, l’affirmation n’est plus fiable, et les familles qui l’ont suivie en 2016 sont celles qui paient aujourd’hui des avocats pour savoir où elles en sont. Demandez ce que la structure apporte en matière de contrôle et de transmission étalée, car ces bénéfices sont solides. Traitez le reste avec prudence.

Si vous souhaitez les chiffres précis pour un bien que vous envisagez, nous faisons le calcul dans le cadre de tout mandat de recherche, et notre page d’estimation vous donnera le point de départ. La prochaine publication DVF, attendue en octobre 2026 et couvrant les transactions jusqu’au 30 juin, actualisera la base de prix de cet article et nous mettrons alors le tableau à jour.