Quelles taxes immobilières annuelles s’appliquent en France en 2026 ?
Réponse rapide : Deux. Tout propriétaire paie la taxe foncière. La taxe d’habitation a disparu sur les résidences principales mais reste due sur les résidences secondaires (THRS). Si vous êtes un acquéreur international avec une maison de vacances sur la Riviera, vous payez les deux chaque année.
La France a supprimé la taxe d’habitation sur les résidences principales (totalement depuis 2023) et l’a conservée sur les résidences secondaires. La plupart des biens détenus par des étrangers sur la Riviera entrent dans cette seconde catégorie. Un acquéreur type de La Reserve paie donc la taxe foncière et la taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS), souvent avec une majoration locale en plus. Les deux sont des taxes locales, calculées sur la valeur locative cadastrale du bien. Elles font partie du coût complet de la propriété en France, à côté des frais d’achat.
Vérifiez auprès du fisc ou de votre notaire
Il s’agit d’une information générale pour propriétaires étrangers, non d’un conseil fiscal. Chaque commune fixe ses propres taux, qui changent tous les ans. Confirmez les montants exacts pour votre bien auprès du centre des finances publiques ou de votre notaire. Vérifié le 29 juin 2026.
Comment fonctionne la taxe foncière ?
La taxe foncière est une taxe annuelle liée à la propriété. Le propriétaire au 1er janvier la paie, que le bien soit une résidence principale, secondaire ou locative. La base est la moitié de la valeur locative cadastrale, multipliée par les taux locaux. Elle augmente parce que ces valeurs sont revalorisées chaque année.
Selon impots.gouv.fr, le propriétaire au 1er janvier doit l’année entière, même s’il vend en février. Acheteur et vendeur la répartissent souvent au prorata dans l’acte. L’avis arrive à l’automne. Deux facteurs ont fait monter la taxe foncière ces dernières années : la revalorisation nationale des valeurs locatives, indexée sur l’inflation, et les décisions de taux locales. Prévoyez-la comme un coût de détention récurrent, à côté des charges de copropriété et de l’assurance. Pour les chiffres locaux, nous donnons les taux commune par commune, de Valbonne à Grasse.
Pourquoi les résidences secondaires paient-elles encore la taxe d’habitation ?
La réforme de 2018–2023 n’a supprimé la taxe d’habitation que sur les résidences principales. Environ 3,7 millions de résidences secondaires la paient toujours (la THRS). La base est la valeur locative cadastrale multipliée par le taux communal, avant toute majoration.
La plupart des acquéreurs internationaux n’occupent pas leur bien sur la Riviera comme résidence principale. Dans ce cas, vous recevez chaque année un avis de THRS, en plus de la taxe foncière. Le fisc la calcule sur la même valeur locative, au taux de la commune. C’est la taxe que les acheteurs étrangers sous-estiment le plus, parce qu’elle ne touche que les résidences secondaires. C’est aussi la base de la majoration zone tendue décrite ci-dessous.
Qu’est-ce que la majoration zone tendue, et touche-t-elle la Riviera ?
Une commune en « zone tendue » a le droit d’ajouter une majoration de 5 % à 60 % à la taxe d’habitation des résidences secondaires. De nombreuses communes de la Riviera, dont une grande partie du littoral des Alpes-Maritimes, sont classées en zone tendue et l’appliquent. Un propriétaire de résidence secondaire y paie nettement plus que la THRS de base.
La majoration est un outil assumé contre les résidences secondaires sous-occupées dans les zones très demandées. Chaque commune éligible vote son taux, jusqu’au plafond de 60 %. Les communes littorales et touristiques de la Côte d’Azur l’adoptent souvent. Dans l’arrière-pays, les villages diffèrent : certains l’appliquent, d’autres non, et les taux varient. Vérifiez la commune avant d’acheter, que vous visiez une maison à Valbonne ou un bien à Grasse.
Vérifiez la commune
Le classement en zone tendue et le taux de majoration sont fixés localement et évoluent. Avant de vous engager, demandez au notaire ou à la mairie si votre commune applique la majoration THRS, et à quel pourcentage. Sur un bien de valeur, 60 % de plus sur la taxe d’habitation représente un coût annuel réel.
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