À quel prix les maisons de l'arrière-pays se vendent vraiment : prix DVF, ville par ville

La DVF est le registre des mutations immobilières que les notaires transmettent à l'administration fiscale. Elle indique la date de vente, le prix, l'adresse, la surface bâtie, le nombre de pièces et la taille du terrain. Elle n'indique ni l'état de la maison, ni la vue, ni la piscine, ni le niveau de rénovation, ni une éventuelle vente meublée. Ces absences comptent, et nous y revenons en section 9.

Notre méthode est simple et nous préférons l'exposer. Nous avons gardé uniquement les ventes abouties (nature de mutation « Vente »), uniquement les maisons et les appartements, et uniquement les transactions comportant un seul logement, afin d'attribuer un prix à une seule surface. Nous avons écarté les actes dont la surface bâtie est inférieure à 9 m², les prix sous 20 000 € et tout résultat hors de la fourchette 800 à 25 000 € le m². Nous avons ensuite pris le prix médian au m² de surface bâtie pour chaque commune et chaque type de bien, pour 2024 et pour 2025. La source est le fichier départemental geo-dvf d'Etalab pour les Alpes-Maritimes (06).

Deux limites méritent d'être connues. La surface bâtie de la DVF exclut le terrain, donc une maison sur 8 000 m² d'oliveraie et une maison sur 800 m² peuvent afficher le même prix au m² habitable tout en étant des actifs très différents. Et l'alerte sur les petits échantillons est réelle : Opio n'a enregistré que 2 ventes d'appartements par an et Châteauneuf-de-Grasse 28 ventes de maisons, donc nous traitons ces médianes comme indicatives.

Le registre accuse aussi un retard sur le marché. En octobre 2026, la mise à jour DVF a ajouté les ventes du 1er janvier au 30 juin 2026 (environ 604 800 transactions au niveau national, selon le résumé d'Immovrai) et rechargé 2025 dans une version corrigée. Au moment de la rédaction, les fichiers communaux geo-dvf que nous utilisons s'arrêtent encore à 2025, donc tous les chiffres communaux ci-dessous couvrent l'année 2025 complète. Nous publierons les médianes du premier semestre 2026 dès que ces fichiers seront disponibles. La prochaine mise à jour DVF est attendue au printemps 2027.

Voici les prix médians signés au m² de surface bâtie pour les maisons, avec le nombre de ventes derrière chaque chiffre. Lisez la taille de l'échantillon avant de lire le pourcentage.

Source : DVF via Etalab geo-dvf, Alpes-Maritimes, calcul La Reserve. Ventes d'un seul logement, médiane en €/m² de surface bâtie.

Mougins donne le signal le plus net du tableau. Avec 162 ventes de maisons en 2025, la médiane est solide, et elle progresse de 7,6 % à 7 354 €/m². Valbonne est la deuxième lecture fiable, avec 75 ventes et une hausse de 6,9 %. Ces deux communes absorbent l'essentiel de la demande liée à Sophia Antipolis et au côté cannois, et les chiffres disent que cette demande a tenu en 2025.

Châteauneuf-de-Grasse affiche aussi +7,5 %, mais 28 ventes forment une base mince, et quelques grandes propriétés peuvent déplacer une médiane de plusieurs centaines d'euros. Opio, avec 33 ventes, reste stable autour de 7 080 €/m², ce qui demeure le deuxième chiffre le plus élevé du groupe. Nous dirions d'Opio qu'elle est stable et chère, pas qu'elle est à l'arrêt.

Grasse a à peine bougé sur les maisons (-0,5 % sur 215 ventes), ce qui correspond à ce que nous voyons sur le terrain. Le marché grassois des maisons couvre un éventail large, des maisons de ville du centre ancien aux maisons familiales du Plan de Grasse, et il n'a pas été repricé à la hausse comme Mougins. Nous expliquons en section 7 pourquoi cela compte pour la valeur.

Voici maintenant la comparaison que la plupart des acheteurs ne voient jamais. Nous avons mis les médianes DVF 2025 des maisons face aux estimations de maisons MeilleursAgents. Pour Valbonne, Mougins, Biot et Grasse, nous utilisons les chiffres du 1er octobre 2026. Pour Opio et Le Rouret, nous reprenons les estimations du 1er septembre 2026 de notre guide des prix d'automne. Nous n'avons pas de chiffre MeilleursAgents récent pour les maisons de Roquefort-les-Pins ni de Châteauneuf-de-Grasse, donc nous les laissons de côté.

Sources : DVF/Etalab (calcul La Reserve), estimations MeilleursAgents au 1er octobre 2026 (Valbonne, Mougins, Biot, Grasse) et au 1er septembre 2026 (Opio, Le Rouret).

Il faut rester prudent. Les deux colonnes ne mesurent pas la même chose. Une médiane de ventes réalisées pèse les maisons qui ont réellement changé de mains, plutôt petites, rénovées et bien situées, donc plus chères au m². Un estimateur cherche à valoriser la maison typique de toute la commune, y compris les maisons fatiguées. Les dates diffèrent aussi, jusqu'à un an. Une partie de l'écart tient à la définition, pas au marché.

La direction reste pourtant assez constante pour agir. Dans cinq villes sur six, les acheteurs qui ont signé ont payé plus au m² que ne le laissait attendre une estimation en ligne. L'écart de Grasse est le plus large, et il nous dit que les maisons grassoises qui valent l'achat (rénovées, avec extérieur, au Plan de Grasse ou à Saint-Antoine) se négocient bien au-dessus de l'estimation communale.

Si vous vendez, la leçon est de demander à votre agent des comparables vendus sur 12 mois, pas le chiffre d'un portail. Si vous achetez, la leçon est de prévoir un budget supérieur à l'estimateur pour une bonne maison dans un secteur recherché, et de se méfier de ceux qui présentent l'estimation comme un plafond.

Le tableau des appartements est plus calme et plus inégal. Les volumes se concentrent à deux endroits, Grasse et le corridor de Sophia Antipolis, donc les autres communes donnent des échantillons minces.

Source : DVF via Etalab geo-dvf, calcul La Reserve. Opio exclue : seulement 2 ventes d'appartements par an. Les échantillons de moins de 20 ventes sont indicatifs.

Trois communes pèsent réellement. Grasse a enregistré 606 ventes d'appartements en 2025 et la médiane a gagné 5,4 % pour atteindre 3 103 €/m². Grasse est donc, de loin, le marché de volume du groupe, et un marché en hausse. Mougins, avec 167 ventes, recule de 1,7 %. Valbonne, avec 84 ventes, progresse de 6,3 %, ce qui correspond à la demande locative régulière des salariés de Sophia Antipolis autour de Garbejaire et de Haut-Sartoux.

Ignorez les variations de Roquefort-les-Pins, Châteauneuf-de-Grasse et Le Rouret. Avec 10 ou 11 ventes chacune, quelques biens atypiques, comme un duplex neuf ou un très petit studio, suffisent à produire un mouvement à deux chiffres sans aucun changement du marché. Nous les indiquons par souci d'exhaustivité et nous ne fonderions aucune décision dessus.

L'enseignement utile sur les appartements est l'écart avec les maisons. À Valbonne, une maison s'est vendue en 2025 à 6 781 €/m² médian et un appartement à 4 557 €, soit une prime d'environ 49 % pour la maison. À Mougins, la prime est d'environ 57 %. À Grasse, elle est aussi d'environ 57 %. Une maison avec jardin coûte beaucoup plus cher au m² qu'un appartement partout dans l'arrière-pays, et la prime est stable. Les acheteurs qui veulent l'entrée la moins chère regarderont les appartements de Grasse et de Valbonne, et ceux qui veulent un actif durable finissent généralement par une maison.

Le prix au m² est un étalon pratique, mais personne ne paie un étalon. Les acheteurs paient un ticket, et le ticket médian dit quelle tranche de budget une commune sert réellement.

Source : DVF via Etalab geo-dvf, calcul La Reserve. Prix médian des ventes de maisons seules.

La lecture la plus utile est l'écart entre prix au m² et ticket. Mougins affiche le prix au m² le plus élevé (7 354 €) mais un ticket médian de 844 260 €, inférieur à Roquefort-les-Pins (896 533 €) et à Opio (873 604 €). La raison tient à la surface. Les maisons vendues à Mougins en 2025 étaient en moyenne plus petites, donc un tarif élevé au m² porte sur une surface modeste. Roquefort-les-Pins et Opio livrent plus de maison, et plus de terrain, pour le même budget.

C'est le genre de détail qui change une recherche. Un acheteur à 850 000 € qui se fixe sur Mougins trouvera des villas compactes et des maisons de village. Le même acheteur à Roquefort-les-Pins, le pays du cheval de l'arrière-pays, ou à Opio près du golf, trouvera des maisons plus grandes sur des terrains plus vastes. Aucune n'est meilleure. Ce sont des produits différents.

Châteauneuf-de-Grasse demande de la prudence. Sa médiane 2024 de 1 110 000 € est tombée à 915 150 € en 2025 alors que le prix au m² a monté, ce qui signifie que le mix s'est déplacé vers des maisons plus petites. Avec 28 ventes par an, c'est un effet de composition et non une baisse de prix.

Le ticket est aussi l'endroit où les taux mordent. Un point de taux en plus ajoute environ 320 € par mois à la mensualité d'un prêt de 600 000 € sur 20 ans, et c'est ce que nous abordons maintenant.

En rapprochant les trois tableaux, quatre tendances apparaissent. Voici notre lecture franche de chacune.

Mougins et Valbonne ont été repricées à la hausse. Les prix des maisons au m² ont progressé de 7,6 % et 6,9 % sur des échantillons solides de 162 et 75 ventes. Ce sont les deux communes les plus liées à Sophia Antipolis et aux axes de Cannes et d'Antibes, avec les échangeurs de l'A8 de Cannes-Mougins et d'Antibes à courte distance. Elles accueillent aussi la scolarité internationale la mieux connue, avec le Centre International de Valbonne (CIV) et la Mougins School. La demande portée par l'école est peu sensible au prix, et 2025 le montre.

Opio et Biot ont tenu. Opio est stable autour de 7 080 €/m² et Biot progresse modestement de 4,3 %. Ce sont deux marchés matures à offre limitée. Opio ne compte presque aucun appartement (2 ventes par an), donc son marché est entièrement fait de maisons et de terrains, ce qui rend la médiane volatile sur 33 ventes. Nous nous attendons à ce qu'Opio suive Mougins si la hausse des taux ne mord pas trop.

Grasse est restée abordable, et c'est toute l'histoire. La médiane grassoise des maisons en 2025, 4 862 €, dépasse à peine celle de 2024, et le ticket médian de 447 000 € est le plus bas du groupe, avec 150 000 € d'écart. À Grasse, 450 000 € achètent encore une maison avec jardin, mais la route et le trajet comptent. Les secteurs grassois qui conservent leur valeur sont ceux qui bénéficient d'un accès facile à la RD 6085 et au corridor Grasse-Sophia, comme le Plan de Grasse et Saint-Antoine.

Le Rouret a reculé, et nous pensons que le chiffre exagère. Une baisse de 10,6 % du prix médian au m² sur 44 ventes serait alarmante si elle décrivait tout le village. Ce n'est pas le cas. L'échantillon 2024 du Rouret contenait plus de maisons rénovées et plus petites, et 2025 plus de grandes maisons sur terrain. Le ticket médian est passé de 695 000 € à 595 000 €, ce qui montre que le mix s'est déplacé vers des ventes moins chères. Notre lecture est que Le Rouret s'est un peu assoupli mais que le chiffre d'ensemble l'exagère. Vérifiez les secteurs avant de vous inquiéter, notamment autour du centre du village.

Le fil commun est que l'arrière-pays n'est pas un seul marché. Un acheteur qui traite Mougins, Opio et Grasse comme interchangeables se trompera de plusieurs dizaines de milliers d'euros sur la valeur.

Les prix signés de 2025 décrivent un marché qui a déjà avancé. Trois choses ont changé à l'automne 2026, et chacune influence ce que vous paierez ou recevrez.

Les taux de crédit ont encore monté. L'analyse d'octobre 2026 de Pretto place le taux moyen sur 20 ans à 3,66 %, contre 3,17 % au premier trimestre, avec 3,50 % sur 15 ans et 3,75 % sur 25 ans. Octobre seul a ajouté environ 0,12 point sur 20 ans. Sur un prêt de 600 000 € sur 20 ans, le passage de 3,17 % à 3,66 % ajoute environ 150 € par mois. Un point supplémentaire en ajouterait encore environ 320. Beaucoup d'acheteurs de l'arrière-pays disposent de liquidités ou d'un apport important, donc les taux remodèlent le marché à ses marges, pas en son cœur. Or c'est aux marges que se trouvent les primo-accédants de l'arrière-pays et les salariés de Sophia Antipolis, soit la demande qui sous-tend les chiffres des appartements de Valbonne et de Grasse.

La DVF couvre désormais le premier semestre 2026. La mise à jour d'octobre 2026 a ajouté les ventes du 1er janvier au 30 juin 2026 et corrigé 2025. Pour l'arrière-pays, c'est la première lecture officielle du comportement du marché après les premières hausses de taux. Nous mettrons à jour nos médianes dès que les fichiers communaux paraîtront. D'ici là, quiconque cite des « prix signés 2026 » pour un village précis cite presque certainement une estimation.

Les règles fiscales n'ont pas bougé sur les résidences secondaires. Une proposition visant à ramener de 22 à 17 ans l'exonération d'impôt sur le revenu des plus-values sur résidences secondaires a circulé pendant le débat du projet de loi de finances 2026. Selon une analyse d'Equipatrimoine mise à jour le 25 septembre 2026, l'amendement n'a pas été retenu dans le texte définitif. L'exonération d'impôt sur le revenu reste donc de 22 ans, et les prélèvements sociaux restent exonérés après 30 ans. Si vous possédez une villa en résidence secondaire et envisagez de vendre, le délai n'a pas été raccourci, donc vérifiez votre date d'acquisition avec un notaire avant de présumer quoi que ce soit. Notre guide de la plus-value en détaille la mécanique.

La Chambre des Notaires 06 a indiqué le 13 avril 2026 que les prix de l'ancien dans les Alpes-Maritimes avaient progressé de 2,4 % sur un an au premier trimestre, ce qu'elle qualifie de « progression maîtrisée ». C'est un chiffre départemental. Nos médianes DVF montrent l'arrière-pays avançant plus vite à Mougins et à Valbonne, et plus lentement à Grasse et à Opio.

Une donnée ne vaut que si elle change ce que vous faites. Voici comment nous utiliserions ces chiffres, en tant qu'acheteur et en tant que vendeur.

Partez des comparables vendus, pas de la moyenne communale. Une médiane communale est le milieu d'une fourchette très large. À Mougins, une maison près du centre du village, une dans le secteur de Notre-Dame-de-Vie et une à côté du golf peuvent se situer à des prix au m² très différents. Demandez à votre agent les ventes réalisées sur les 12 derniers mois dans un rayon d'un kilomètre, avec surface, taille du terrain et état. La DVF publique vous permet de vérifier vous-même le prix et la date, sur le jeu de données data.gouv.fr ou sur les cartes qui s'appuient dessus.

Corrigez de ce que la DVF ne voit pas. Le registre n'a aucun champ pour une vue, une piscine, une rénovation, une terrasse plein sud ou le bruit de la route. Une maison avec piscine et vue dégagée obtient une prime qu'aucune médiane ne capte, et une maison à rénover entièrement se place bien en dessous. Nous avons traité la question de la piscine dans notre guide sur la valeur de revente avec piscine. Ajoutez ou retranchez selon le bien précis, pas selon la commune.

Lisez le terrain, pas seulement la maison. Comme la surface DVF exclut le terrain, une grande parcelle est le moteur discret du ticket. Une maison de 150 m² sur 4 000 m² à Roquefort-les-Pins ou à Opio est un actif différent d'une villa de 150 m² sur 900 m² à Mougins, même si le prix au m² bâti est proche. Vérifiez aussi les obligations de débroussaillement qui accompagnent les parcelles boisées, que notre guide du risque incendie détaille.

Négociez avec des preuves. Les estimateurs disent que les maisons de la plupart des villes sont moins chères que ne le prouvent les ventes récentes. Si un prix demandé dépasse la médiane signée, il vous faut une raison, comme une rénovation récente ou la taille du terrain, pour le payer. S'il se situe en dessous, attendez-vous à de la concurrence et agissez vite.

Les vendeurs ne devraient pas se caler sur un portail. Si votre maison est rénovée et bien située, les médianes signées de 2025 suggèrent que l'estimateur vous sous-évaluera. Fixez le prix à partir des comparables vendus et de l'état du bien. Une valorisation bien faite est la première étape, et notre guide sur la valorisation d'une maison de l'arrière-pays la détaille.

Nous serons directs sur ce que nous savons et sur ce que nous supposons.

Ce que nous savons : en 2025, les prix des maisons au m² ont progressé de 4 % à 8 % à Mougins, Valbonne, Biot et Châteauneuf-de-Grasse, tenu à Opio et à Grasse, et reculé au Rouret. Les prix signés ont dépassé les estimations des agences dans cinq villes sur six comparables. Les taux ont monté tout au long de 2026, avec une moyenne à 20 ans de 3,66 % en octobre. Les règles de plus-value des résidences secondaires sont inchangées.

Ce que nous supposons : la DVF du premier semestre 2026 montrera probablement un ralentissement des gains de 2025 à Mougins et à Valbonne, parce que la hausse des taux est arrivée pendant que les acheteurs négociaient. Nous pensons que les volumes compteront plus que les prix dans la prochaine publication. Si le nombre de ventes a baissé alors que les médianes ont tenu, cela confirmerait ce que disent les agents : les vendeurs maintiennent leur prix et attendent les acheteurs plutôt que de baisser. Si les médianes ont glissé, l'effet des taux mord plus fort que nous le pensons.

Notre conseil pour l'hiver est pratique. Les acheteurs disposant de liquidités ou d'un fort apport sont bien placés. L'automne et l'hiver apportent moins de visites et plus de marge de négociation, et les vendeurs qui ont mis en vente au printemps sans vendre sont désormais plus souples. Nous en parlons dans notre guide de la basse saison. Les acheteurs qui ont besoin d'un prêt devraient verrouiller une offre de taux tôt, car les grilles d'octobre ont encore monté et la direction ne joue pas en votre faveur. Les vendeurs de maisons rénovées et bien situées à Mougins, Valbonne et Opio peuvent tenir leur prix, et les vendeurs de biens non rénovés au Rouret ou à Grasse devraient s'aligner sur les preuves de vente et non sur l'espoir.

Enfin, surveillez deux dates. La première est l'arrivée des fichiers communaux du premier semestre 2026 dans les miroirs ouverts de la DVF, moment où nous mettrons ces médianes à jour. La seconde est le printemps 2027, quand la prochaine publication DVF couvrira le second semestre 2026 et dira si la hausse des taux de l'automne a changé les comportements. D'ici là, une maison vaut ce qu'un acheteur bien informé accepte de payer, et le registre de ce que les acheteurs ont réellement payé reste la meilleure preuve dont nous disposons.