Les changements de règles 2026 que tout acheteur et vendeur de l’arrière-pays devrait lire d’abord

Le DPE, le diagnostic de performance énergétique, est la note de A à G que porte chaque logement français lorsqu’il est vendu ou loué. Il évalue la consommation d’énergie et les émissions de carbone, et depuis 2021 il est opposable et non plus simplement informatif, ce qui veut dire qu’il décide désormais si un bien peut légalement entrer sur le marché locatif. Un acheteur le lit comme un investisseur lit une note de crédit.

Depuis le 1er janvier 2026, la méthode derrière cette lettre a changé. Le coefficient qui convertit l’électricité en énergie primaire est passé de 2,3 à 1,9. En clair, l’ancienne formule traitait l’électricité française comme nettement plus carbonée qu’elle ne l’est, ce qui pénalisait les villas tout électrique et les logements équipés de pompes à chaleur. Le gouvernement a corrigé ce point. Selon la simulation officielle du SDES, environ 700 000 résidences principales quittent ainsi les classes F et G à l’échelle nationale. La réforme ne peut faire reculer aucun logement, donc aucun propriétaire ne perd de terrain du seul fait du changement.

Pour l’arrière-pays, cela compte plus que la moyenne nationale ne le laisse penser. Un grand nombre de villas bâties à Valbonne, Opio et Le Rouret des années 1970 aux années 1990 fonctionnent au chauffage et à l’eau chaude électriques. Certains de ces biens étaient classés F selon l’ancienne méthode et afficheront E selon la nouvelle. Cette seule lettre peut faire la différence entre un logement que vous pouvez louer et un logement que vous ne pouvez pas, et elle modifie le calcul de rénovation auquel un vendeur fait face avant de mettre en vente. Aucun nouveau diagnostic n’est nécessaire : un DPE établi avant 2026 reste utilisable, et lorsque le nouveau coefficient améliore la note, le propriétaire télécharge gratuitement une attestation mise à jour sur le site officiel du DPE, sans nouvelle visite. Demandez cette version au vendeur, car la même maison y porte parfois une meilleure note.

Deux détails comptent encore pour le parc ancien. Un DPE établi depuis le 1er juillet 2021 reste valable dix ans, mais ceux réalisés entre 2018 et juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025 : vérifiez la date avant de vous y fier. Et la manière de noter les très petits logements a déjà été corrigée en juillet 2024, ce qui a fait gagner une classe à de nombreux studios et deux-pièces de moins de 40 mètres carrés. Cette correction compte moins dans l’arrière-pays, où la maison domine, mais elle apparaît dans le vieux Grasse et dans les poches d’appartements de Mougins et Biot, où se trouvent les plus petites surfaces.

Un logement classé G est interdit à la location pour tout nouveau bail depuis le 1er janvier 2025. C’est la règle qui prend le plus de propriétaires au dépourvu. Elle vient de la loi Climat et Résilience d’août 2021, et elle suit un calendrier qui se resserre tous les quelques années. On parle de passoires thermiques pour les logements les plus énergivores, et la loi est écrite pour les sortir du marché locatif ou les pousser vers la rénovation.

Le calendrier est simple à retenir. Les logements G les plus extrêmes ont été bloqués en premier en janvier 2023. Tous les logements G ont suivi le 1er janvier 2025. La classe F est bloquée à partir du 1er janvier 2028, et la classe E à partir du 1er janvier 2034. Les seuils de classe sont fixés en consommation d’énergie : la classe F va de 331 à 420 kWh par mètre carré et par an, et la classe G correspond à tout ce qui dépasse 420. L’interdiction s’applique aux nouveaux baux, aux renouvellements et aux reconductions tacites, donc un locataire en place n’est pas expulsé, mais le propriétaire ne peut pas signer un nouveau bail sur un bien interdit.

Il existe une seconde règle, plus discrète, en vigueur depuis août 2022. Les loyers des logements F et G sont gelés, ce qui veut dire qu’un bailleur ne peut pas augmenter le loyer d’une passoire thermique même lorsque le bail autoriserait normalement une révision à l’indice. Lues ensemble, ces deux règles adressent un message direct aux propriétaires de vieilles villas électriques. Soit vous faites remonter le logement dans le classement, soit vous acceptez que sa valeur locative soit plafonnée et en baisse.

Le contrôle passe par le locataire plutôt que par un inspecteur de passage. Un locataire d’un logement non conforme peut saisir le juge pour obtenir les travaux ou une baisse de loyer, ce qui constitue un risque réel pour tout propriétaire qui tenterait de louer discrètement un bien interdit. La location saisonnière relève d’un régime distinct qui varie selon la commune, et plusieurs villes de la Riviera ont durci leurs propres règles de location de courte durée, donc un acheteur qui table sur des revenus saisonniers devrait vérifier la situation locale en mairie avant d’y compter. Pour un bail classique de longue durée, en revanche, la règle DPE est nationale et elle n’est pas négociable.

Si vous vendez une maison en monopropriété classée E, F ou G, vous devez faire réaliser un audit énergétique en plus du DPE classique. C’est distinct des règles de location et cela concerne la vente elle-même. L’obligation est entrée en vigueur par classe : maisons F et G depuis le 1er avril 2023, et maisons de classe E depuis le 1er janvier 2025. La classe D rejoindra le dispositif en 2034. Cela vise la monopropriété, c’est-à-dire une maison individuelle ou un immeuble appartenant à une seule personne, et non un appartement dans une copropriété.

L’audit n’est pas une formalité. C’est un état des lieux complet qui détaille la performance actuelle du logement puis propose au moins deux scénarios de rénovation, chacun conçu pour faire gagner au bien au minimum deux classes. L’acheteur le reçoit avant de signer et s’en sert pour chiffrer les travaux. Comptez environ 500 à 1 500 euros pour une maison, et notez que le document reste valable cinq ans. Nous voyons les vendeurs le traiter comme une corvée et les acheteurs comme un dossier de négociation, ce qui indique qui le lit le plus attentivement.

Notre conseil pratique aux vendeurs est de commander l’audit tôt, avant la prise de vue, et non après une offre. Un acheteur qui ouvre l’audit à la dernière minute et y trouve 120 000 euros de travaux recommandés rouvrira le prix. Un vendeur qui détient déjà l’audit, l’a intégré au prix demandé et peut présenter un parcours de rénovation clair garde la main sur la discussion.

Les Alpes-Maritimes ont maintenu leurs droits de mutation au taux le plus bas, ce qui rend l’achat d’un bien ancien ici un peu moins cher que dans la majeure partie de la France. La loi de finances 2025 a autorisé les départements à relever leur part des droits de mutation, le DMTO, de 4,5 à 5 pour cent pour les acquisitions signées entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028. Selon le tableau DGFiP des taux au 1er février 2026, environ 83 départements appliquent le taux de 5 % et environ 14, dont les Alpes-Maritimes, sont restés à 4,5 %. Le conseil départemental des Alpes-Maritimes a refusé, estimant qu’un coût d’entrée plus élevé nuirait à un marché local déjà tendu. Le département garde sa part à 4,5 pour cent, ce qui laisse le total des droits proche de 5,81 pour cent sur un bien existant.

Ce que l’on appelle en raccourci les frais de notaire correspond surtout à cette taxe, et non aux honoraires du notaire lui-même. Sur un bien ancien dans le 06, le coût tout compris se situe en général autour de 7 pour cent du prix (taux de mutation de 4,50 pour cent maintenu), le DMTO en étant la plus grosse part, les émoluments réglementés du notaire une part plus petite, et divers débours s’ajoutant par-dessus. Les frais sur les achats dans le neuf sont nettement plus bas, plutôt 2 à 3 pour cent, car ils relèvent d’un autre régime de droits.

L’économie liée au choix du département est réelle mais modeste. Sur une villa à 1 000 000 euros, le demi-point que les Alpes-Maritimes ont décidé de ne pas ajouter vaut environ 5 000 euros face à un acheteur dans un département qui a relevé le taux. Cela ne changera pas votre capacité à acheter une maison. C’est toutefois une raison de plus pour laquelle le 06 continue d’attirer des acheteurs qui le comparent au Var ou aux Bouches-du-Rhône voisins. Notre guide des frais de notaire 2026 donne un exemple chiffré. Les acquéreurs qui signent un mandat de recherche avant leur première visite sortent en outre les honoraires d’agence de l’assiette des droits, chiffres à l’appui dans notre guide du mandat de recherche.

Si le bien que vous vendez est votre résidence principale, la plus-value est exonérée d’impôt sur les plus-values en France, point. Cela couvre la plupart des familles résidentes qui changent de village dans l’arrière-pays, et c’est la position la plus nette qu’un vendeur puisse tenir. L’impôt s’applique aux résidences secondaires et aux biens d’investissement, et une large part des ventes de l’arrière-pays entre dans cette catégorie, car beaucoup de propriétaires ici sont des acheteurs internationaux dont la résidence principale est ailleurs.

Sur une résidence secondaire, la plus-value est taxée à 19 pour cent d’impôt sur le revenu plus 17,2 pour cent de prélèvements sociaux, soit 36,2 pour cent avant abattement. L’abattement est ce qui change la donne avec le temps. La plus-value imposable diminue selon la durée de détention, avec une exonération totale de l’impôt sur le revenu après 22 ans et des prélèvements sociaux après 30 ans. Une villa achetée au début des années 2000 et vendue aujourd’hui peut supporter une facture nettement plus faible que le taux affiché ne le laisse penser, tandis qu’un bien acheté il y a cinq ans et revendu paie près du montant plein.

Les vendeurs non résidents font face au même cadre avec quelques étapes supplémentaires, dont parfois un représentant fiscal pour les ventes de valeur élevée. Les règles sont ici stables et anciennes, ce qui explique que nous les citions à côté des changements énergétiques plus récents plutôt que comme une actualité. Le point pratique pour 2026 est qu’un vendeur qui se demande s’il doit rénover avant de vendre devrait mener ensemble le calcul de la plus-value et celui de la rénovation, car dépenser en travaux peut à la fois relever le prix de vente et, via des coûts d’amélioration justifiés, augmenter la base déductible de la plus-value. Les taux et les abattements figurent dans notre guide de la plus-value des non-résidents.

Voici où se situent les huit communes en matière de prix, et comment les règles énergétiques s’appliquent différemment dans chacune. Les chiffres ci-dessous sont les médianes DVF au mètre carré des maisons de 100 m² et plus vendues 1 M€ et plus en 2025, dernière année complète. Le Rouret, avec trop peu de ventes à ce niveau, figure sur les maisons vendues 700 000 € et plus. Prenez-les comme un repère, car l’écart au sein d’une même commune est large et le bon chiffre pour une villa précise dépend de son secteur, de son terrain et de son état.

Grasse est la porte d’entrée en valeur, et c’est aussi là que l’interdiction de location frappe le plus fort, car le vieux centre est plein d’appartements en pierre classés E ou pire qui résistent à une isolation bon marché. Valbonne et les secteurs de villas autour de Sophia Antipolis sont là où la révision 2026 fait le plus de bien, tant ce parc est électrique. Opio et Roquefort-les-Pins, avec leurs grandes maisons individuelles et leurs besoins de chauffage plus importants, sont là où nous voyons le plus souvent un audit remodeler une offre. Le schéma se répète sur tout le secteur : plus le prix d’entrée est bas, plus le dossier énergétique est probablement la raison.

Avant qu’un client ne s’engage sur une villa ancienne de l’arrière-pays, nous déroulons une courte liste que les règles de 2026 ont rendue obligatoire à nos yeux. D’abord, regardez la date du DPE. Un certificat réalisé avant janvier 2026 peut sous-estimer un logement tout électrique, donc nous demandons la version mise à jour gratuite ou intégrons la hausse probable dans l’offre. Ensuite, si le logement est classé E, F ou G, exigez l’audit énergétique et lisez les deux scénarios de rénovation, car ils donnent le coût réel pour amener le bien à un niveau louable et durable.

Troisièmement, séparez la question locative de la question d’usage. Si vous comptez habiter la maison, un mauvais DPE est un levier de prix et un sujet de confort, pas un blocage légal. Si vous comptez la louer, une note G signifie que vous ne pouvez pas signer un nouveau bail aujourd’hui et une note F que le compte à rebours s’arrête en 2028. Quatrièmement, confirmez le coût de mutation avec le notaire par écrit, car le taux des Alpes-Maritimes de 4,5 pour cent sur la part départementale tient pour l’instant mais le cadre national ne court que jusqu’à mars 2028.

Cinquièmement, examinez le système de chauffage lui-même, pas seulement la lettre. Une villa équipée d’une pompe à chaleur récente affichera une meilleure note selon la méthode 2026 et coûtera moins à mettre aux normes qu’une maison avec de vieux convecteurs électriques ou une chaudière fioul vieillissante. Le système est le facteur de bascule le plus important, à la fois pour la note et pour la facture de rénovation.

Sixièmement, mettez le dossier énergétique en regard du reste du dossier de diagnostic technique que toute vente française doit comporter. Amiante, plomb, termites, contrôle de l’électricité et du gaz, état des risques et pollutions figurent dans le même dossier, et une villa ancienne de l’arrière-pays en signale souvent deux ou trois. Aucun de ces points ne bloque une vente comme une note G bloque un bail, mais un acheteur qui lit le dossier complet chiffre la maison honnêtement. Nous préférons qu’un client voie chaque diagnostic avant l’offre plutôt que de trouver un rapport termites après la signature du compromis. Notre guide des diagnostics immobiliers passe chaque rapport en revue.

La position honnête pour un vendeur d’un logement F ou G est que le marché connaît les règles aussi bien que vous, donc la pire erreur est de faire comme si le dossier énergétique n’existait pas. En 2026, les acheteurs arrivent en chiffrant déjà la rénovation. Ce que vous pouvez maîtriser, c’est de savoir s’ils la chiffrent face à votre chiffre ou face à leur propre hypothèse la plus pessimiste.

Nous insistons sur trois étapes. Commandez l’audit avant la mise en vente et lisez-le vous-même, pour parler du coût avec autorité plutôt que de sursauter quand le sujet arrive. Obtenez un ou deux devis fermes pour le moins cher des deux scénarios de l’audit, car un acheteur fait nettement plus confiance au chiffre d’un artisan qu’à une estimation vague. Et choisissez votre stratégie volontairement : soit vous réalisez les travaux clés et remettez en vente avec une meilleure note, soit vous présentez le bien comme un dossier de rénovation et laissez l’acheteur prendre le projet. Les deux marchent. Hésiter entre les deux, non.

Un dernier point que crée la révision 2026. Si votre villa est tout électrique et que votre certificat actuel est antérieur à la nouvelle méthode, l’attestation mise à jour gratuite peut vous faire passer de F à E sur le papier seul. Cela peut vous sortir de l’interdiction de location de 2028 et changer le vivier d’acheteurs du jour au lendemain. La télécharger avant de fixer le prix ne coûte rien et constitue, selon nous, la démarche au meilleur rendement qu’un vendeur de logement électrique puisse engager cette année. Avant de fixer le prix, lisez vendre avec La Reserve.

La plupart des propriétaires financent les travaux énergétiques par un mélange d’aides nationales et d’un prêt à taux zéro plutôt que par la seule trésorerie. Les deux dispositifs à connaître sont MaPrimeRénov, l’aide d’État à la rénovation, et l’éco-prêt à taux zéro, un prêt sans intérêt pour les travaux énergétiques. Les deux ont évolué à plusieurs reprises ces dernières années, avec des conditions et des plafonds ajustés presque chaque année, donc nous ne citerons pas ici un montant qui pourrait être dépassé au moment où vous lisez ces lignes. Vérifiez les conditions en vigueur sur les pages officielles service-public et Anah avant de chiffrer.

Ce que nous pouvons dire relève de la structure. Les aides récompensent les rénovations globales qui font gagner plusieurs classes nettement plus que les gestes isolés, ce qui rejoint la logique de l’audit énergétique et son saut minimal de deux classes. Les acheteurs internationaux doivent aussi noter que l’éligibilité dépend souvent du caractère de résidence principale du logement et de conditions de revenus, si bien qu’un propriétaire de résidence secondaire peut prétendre à moins qu’une famille résidente. Cela modifie le calcul de rénovation et, par ricochet, ce que vaut un bien pour différents acheteurs.

Notre conseil simple est de traiter toute aide comme un bonus, et non comme la base du plan. Chiffrez les travaux en supposant que vous les financez vous-même, vérifiez les aides auxquelles vous avez réellement droit, et considérez tout octroi comme un gain en plus. Les coûts de rénovation dans l’arrière-pays sont assez élevés pour qu’un acheteur qui table sur des aides qui n’arrivent jamais se retrouve à sur-engager.

Mettez les trois changements côte à côte et la direction est claire. L’État veut que les logements anciens soient rénovés ou repositionnés en prix, et il se sert du DPE comme levier pour y parvenir. La révision 2026 adoucit le coup pour les nombreuses villas électriques de cette partie des Alpes-Maritimes, l’interdiction de location continue de se resserrer pour les autres, et l’obligation d’audit a fait du dossier énergétique le document central de toute vente d’une maison ancienne. Le choix du département de maintenir des droits de mutation bas est un avantage discret qui garde le 06 compétitif face à ses voisins.

Pour les acheteurs, le point à retenir est que le dossier énergétique est désormais là où la valeur se loge ou s’échappe. Une villa avec une pompe à chaleur récente et un DPE 2026 propre mérite sa prime. Une maison moins chère classée G avec un audit plein de travaux n’est une bonne affaire que si vous avez lu les chiffres et que vous voulez le projet. Pour les vendeurs, le message est de prendre les devants sur les documents plutôt que de se laisser acculer. Commandez les diagnostics tôt, surtout si votre logement est électrique, et laissez les documents travailler pour vous et non contre vous.

Si vous voulez notre avis sur un bien précis au regard de ces règles, envoyez-nous l’adresse et le DPE et nous vous donnerons une lecture franche avant que vous n’alliez plus loin.