Guide d’achat : Opio
Acheter à Opio
Quartiers · marché DVF · écoles · fiscalité · processus
Ce guide rassemble ce qu’un acquéreur international doit savoir avant d’acheter à Opio : les secteurs à regarder et leurs prix, les écoles à proximité, les chiffres DVF et les étapes de l’achat en France, de l’offre à l’acte, avec la fiscalité des non-résidents et la SCI.
Pour le village lui-même, son histoire et sa vie quotidienne, voir notre page d’Opio.
La Reserve Research · Marché 2025 : médiane 8 593 €/m² · 13 ventes DVF de 1 M€ et plus. Sur 2021–2025 : 7 622 €/m², 70 ventes
Secteurs d’Opio
Le marché d’Opio varie d’un secteur à l’autre. Les chiffres ci-dessous sont des médianes DVF de ventes réelles (maisons vendues 1 M€ et plus, 2021–2025 réunies), calculées dans les limites cadastrales ou INSEE de chaque quartier, et non des prix affichés. Sous 5 ventes, nous ne publions pas de chiffre.
| Quartier | Médiane DVF €/m², 2021–2025 | Caractère |
|---|---|---|
| Centre du village | Trop peu de ventes | Cœur historique organisé autour de l’église Saint-Trophime. Rues provençales étroites, architecture en pierre d’époque et vrai caractère villageois. Commerces et marchés à deux pas. |
| Quartier du golf | Trop peu de ventes | Propriétés longeant le domaine du Golf d’Opio Valbonne. Le parcours, le Château de la Bégude 4 étoiles et des vues panoramiques sur les fairways du golf et la campagne environnante. |
| Domaines d’oliviers | Pas de limite officielle | Grandes parcelles au milieu d’oliveraies centenaires. Beaucoup d’intimité et de calme. Propriétés de style bastide sur de vastes terrains, pour ceux qui cherchent une retraite champêtre. |
| San Peyre | Trop peu de ventes | Quartier résidentiel du XIXe siècle avec équipements publics, écoles et bon accès routier. Plus calme que le centre du village, avec de bons équipements pour les familles. |
| Côté Valbonne | 7 558 €/m² (21 ventes) | Limite orientale, en bordure de Valbonne. Meilleure infrastructure, plus proche de Sophia Antipolis et de la technopole. Apprécié des professionnels du corridor technologique qui cherchent le calme de la campagne. |
| Route de Grasse | Pas de limite officielle | Approche sud par la D4. Densité de construction modérée, vues sur la campagne et maisons à rénover. Apprécié des rénovateurs. |
Source : DVF (DGFiP), maisons de 100 m² et plus vendues 1 M€ et plus. Pour les médianes communales par année, voir les ventes DVF récentes à Opio.
Marché : données DVF
Toutes les ventes de maisons de 100 m² et plus vendues 1 M€ et plus à Opio, enregistrées dans la base DVF de la DGFiP. Ce n’est pas un échantillon : c’est l’intégralité des transactions officielles à ce niveau de prix. Période : 2021–2025.
Ventes totales
70
Prix médian, 2021–2025
1 544 250 €
Médiane €/m², 2021–2025
7 622 €
-1 % 2024→2025
Depuis 2021
+26 %
Pour la ventilation par année (2021–2025), la méthodologie complète, les filtres de surface et de prix et les réserves sur les prix DVF, voir ventes DVF récentes à Opio. Pour la lecture secteur par secteur, voir Le marché à Opio en 2026.
Écoles internationales
Pour les familles qui s’installent, des écoles à courte distance pèsent lourd dans le choix d’Opio. Les options ci-dessous sont accessibles depuis Opio ou dans un rayon de 15 minutes.
Campus International de Valbonne (CIV)
Baccalauréat Français International · Baccalauréat français · 10 min
Environ 2 300 élèves de 65 nationalités. Collège et lycée publics qui préparent au BFI dans six sections internationales, sur un campus de 12 hectares à Sophia Antipolis.
Mougins British International School
Cursus britannique · IGCSE et A-Levels · 20 min
Élèves de 3 à 18 ans, de plus de 55 nationalités. Fondée en 1964 sous le nom de Mougins School. IGCSE et A-Levels.
Mouratoglou International School
Académie de tennis · Cursus américain · 15 min
Programme tennis-études de haut niveau à Biot avec 33 courts, du grade 5 au grade 12 du système américain. Cursus américain ou français.
The Hive Academy
Cursus américain · Petites classes · 10 min
Petites classes, cursus américain avec cours AP. Basée à Biot, dans le parc de Sophia Antipolis. De 11 à 18 ans.
Accès et golf
Golf
- Golf d’Opio Valbonne : 18 trous · Donald Harradine · Domaine du Château de la Bégude · Resonance Golf Collection · À Opio
- Royal Mougins Golf Club : 18 trous · Par 71 · Robert von Hagge · 1993 · Hôtel et spa · 10 min
- Golf de la Grande Bastide : 18 trous · Par 72 · Cabell Robinson · 1990 · Châteauneuf-de-Grasse · 10 min
- Golf de Biot : 18 trous · Par 69 · Ouvert en 1930 · Parcours court sous le village de Biot · 15 min
Accès
- Aéroport de Nice · 29 min
- Cannes · 21 min
- Antibes · 25 min
- Grasse · 11 min
- Monaco · 50 min
- Sophia Antipolis · 12 min
Acheter en France
Le processus
- Offre et compromis de vente. Une offre acceptée est suivie d’un compromis signé chez le notaire, comportant des conditions suspensives (financement, urbanisme).
- Délai de rétractation. 10 jours calendaires pour l’acheteur, sans pénalité ni justification.
- Acte authentique. Signature finale 2 à 3 mois plus tard, transfert de propriété, remise des clés.
Frais et fiscalité
- Frais de notaire : environ 7 % du prix dans l’ancien dans les Alpes-Maritimes (droits de mutation maintenus à 4,50 %, émoluments et débours), ~2–3 % dans le neuf.
- Taxe foncière + taxe d’habitation. La taxe d’habitation a été supprimée sur la résidence principale. Elle reste due sur les résidences secondaires.
- Plus-value à la revente : exonération de la résidence principale. Pour les autres biens, dégressivité sur 22 ans (IR) et 30 ans (prélèvements sociaux). Les non-résidents UE/EEE sont soumis au même barème.
- IFI (impôt sur la fortune immobilière) : dû au-delà d’un patrimoine immobilier net taxable de 1,3 M€, barème progressif. Les non-résidents ne sont taxables que sur leurs biens en France.
Structuration : SCI ou achat en direct
La SCI (Société Civile Immobilière) est une structure souvent privilégiée par les acquéreurs non-résidents pour faciliter la transmission, isoler le bien d’un patrimoine personnel et organiser la détention familiale. Elle implique une comptabilité minimale et des choix fiscaux à arbitrer (IR ou IS). Pour un achat unique de résidence secondaire sans projet de transmission, l’achat en direct reste souvent plus simple. La décision se prend avec votre notaire et, idéalement, votre conseil fiscal du pays de résidence, car les conséquences sur la fiscalité de votre pays d’origine sont parfois déterminantes.
Financement
Les banques françaises prêtent aux non-résidents à des conditions un peu plus strictes que pour les résidents : apport de 25–40 % typique, durée plafonnée à 20–25 ans, justificatifs revenus internationaux. Les courtiers spécialisés non-résidents (Cafpi, Vousfinancer, Maël) raccourcissent les délais. Les crédits en devise (livre, dollar) restent peu courants depuis 2015 : la plupart des dossiers se font en euros, ce qui simplifie aussi le compromis et l’acte.
Termes utiles
Pour les définitions complètes (compromis, acte, viager, indivision, SCI, IFI, etc.), voir notre glossaire bilingue (50 termes).
Questions fréquentes
Combien de temps faut-il pour acheter une maison à Opio ?
Comptez deux à trois mois entre la signature du compromis de vente et celle de l’acte authentique chez le notaire, en plus du temps de recherche et de négociation. Après le compromis, l’acheteur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours calendaires.
Quels frais s’ajoutent au prix pour un achat à Opio ?
Les frais de notaire représentent environ 7 % du prix dans l’ancien dans les Alpes-Maritimes (droits de mutation de 4,50 % compris), et 2 à 3 % dans le neuf. Les honoraires d’agence dépendent du mandat. Prévoyez ensuite la taxe foncière chaque année, et la taxe d’habitation pour une résidence secondaire.
Un non-résident peut-il emprunter pour acheter à Opio ?
Oui. Les banques françaises prêtent aux non-résidents à des conditions un peu plus strictes : un apport de 25 à 40 % est courant, la durée est plafonnée à 20 ou 25 ans et des justificatifs de revenus internationaux sont demandés. La plupart des prêts se font en euros.
Faut-il acheter à Opio via une SCI ?
La SCI facilite la transmission et organise la détention familiale, mais elle ajoute une comptabilité et un choix fiscal (IR ou IS). Pour une seule résidence secondaire sans projet de transmission, l’achat en nom propre est souvent plus simple. Décidez avec votre notaire et un conseil fiscal de votre pays de résidence.
Sources
- Données de marché : Demandes de Valeurs Foncières (DVF) · https://files.data.gouv.fr/geo-dvf/latest/csv/ · Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP) · Licence Ouverte 2.0
- Fiscalité et processus : service-public.fr · service-public.fr / Achat immobilier
- Notaires : Conseil supérieur du notariat · notaires.fr
- Nos normes éditoriales et politique de citation
Guides pour l’acheteur étranger
Ce qu’un acquéreur international doit savoir avant d’acheter à Opio : coûts, fiscalité, financement et transmission, vérifiés aux sources officielles.